Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 73 из 156)

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного иму­щества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все от­делимые от арендованного имущества улучшения являются собственно­стью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арен­додателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендато­ром за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит воз­мещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произ­веденные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

8. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК (ст. 624) предусматривает, что условие о выкупе арендо­ванного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законо­дательством.

Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе при-

1 См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен­ности и других вещных прав (Информационное письмо Президиума Высшего Арбит­ражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С. 100).

ватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускающие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы привати­зации государственных и муниципальных предприятий в Российской Фе­дерации на 1992 год1товаРиЩествам> созданным трудовыми коллектива­ми структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключе­ние долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структур­ными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на вы­куп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

Государственной программой приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. №22842' Установлено> ч™ товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды го­сударственного имущества и- выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотре­нию право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми оно фактически владело и пользовалось.

В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежи­лых помещений действуют в редакции Основных положений Государст­венной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвер­жденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 15353' ПРавомна приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданно­го в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в про­цессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­
вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.

2Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

3СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.

ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юри­дические лица), не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если дого­вор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объ­ектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, создан­ные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Еще раз подчеркнем, что во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного государст­венного или муниципального имущества, в том числе и нежилых помеще­ний, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в ГК, кото­рый наряду с общими положениями о праве собственности содержит спе­циальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государствен­ной или муниципальной собственности, может быть передано его собствен­ником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмот­ренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того, при приватизации государственного и муниципаль­ного имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если за­конами о приватизации не предусмотрено иное.

Квалификация правоотношений, связанных с выкупом арендованного государственного и муниципального имущества, по большей части как пре­имущественно публично-правовых, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Подтверждением этому может служить следующий пример из арбитражно-судебной практики.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о пере­воде на него заложенных прав арендатора, принадлежащих товариществу с ограниченной ответственностью по договорам аренды, заключенным с ко­митетом по управлению городским имуществом (КУГИ), со всеми выте­кающими из них имущественными правами, в том числе и правом требова­ния к КУГИ или другому уполномоченному государственному органу за­ключить договор купли-продажи арендованных помещений. Решением суда иск был удовлетворен.

При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Ар­битражного Суда Российской Федерации было установлено следующее.

В процессе приватизации товарищество выкупило имущество кафе, бара, буфета, ресторана по договору с фондом имущества и заключило до­говоры на аренду соответствующих помещений, находящихся в муници­пальной собственности.

Согласно другому договору товарищество обязалось перечислить ист­цу (акционерному обществу) определенную сумму денежных средств.

В обеспечение денежного обязательства акционерное общество и то­варищество заключили договор о залоге и дополнительное соглашение к нему, согласно которым арендатор (товарищество) передает в залог свои арендные права по договорам с КУГИ со всеми вытекающими из них иму­щественными правами, в том числе с правом требования к арендодателю или иному органу, выступающему продавцом арендованных объектов не­жилого фонда, заключить договоры купли-продажи арендуемых залогода­телем помещений.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что передача предусмотренных договором прав арендатора, включая право требования заключения договора купли-продажи помещений, не запрещена законом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал эти доводы суда ошибочными. Поскольку спорные правоотношения возникли в процессе приватизации муниципального имущества, при разрешении спора следует руководствоваться правовыми нормами, регламентирующими вопросы приватизации.

Действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества указанным способом (через залоговые сделки) не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение соб­ственника заключить с ним договор купли-продажи имущества, переданно­го в аренду.

Продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется, согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации государст­венных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, только созданным в процессе приватизации товариществам и акционерным обще­ствам, являющимся арендаторами указанных помещений.

Кроме того, цена на приобретаемые арендаторами в собственность не­жилые помещения должна устанавливаться по методике, утвержденной орга­нами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4.9 Основных по­ложений Государственной программы приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

Пунктом 4.5 Основных положений право на приобретение в собствен­ность сданных в аренду помещений предоставлено юридическим лицам,

ставшим собственниками приватизированных муниципальных предприятий или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, в результате вы­купа последнего.