Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 75 из 156)

Федеральным законом от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах ор­ганизации местного самоуправления в Российской Федерации»1пРедУсмот~ рено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населени­ем непосредственно или представительными органами местного само­управления самостоятельно (п. 4 ст. 29).

1 СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3506; 1997. № 17. Ст. 1378.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123 «О приватизации госу­дарственного имущества и об основах приватизации муниципального иму­щества в Российской Федерации»', указав, что порядок определения стои­мости выкупаемого арендаторами государственного имущества определя­ется соответственно программой приватизации и программами приватиза­ции субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 26), не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами му­ниципального имущества, а потому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемыми им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

В результате этого законодательного регулирования изменилось юри­дическое содержание оспариваемых в запросе Волгоградской областной Думы норм Основных положений Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994 года, которые в силу ч. 3 ст. 90 Конституции РФ могут применяться лишь в объеме, не противоречащем федеральным зако­нам, а именно при проведении приватизации объектов муниципальной соб­ственности, в том числе земельных участков, в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного са­моуправления, действующими в пределах их компетенции, установленной Федеральным законом «Об общих принципах организации местного само­управления в Российской Федерации», не определены иные порядок и ус­ловия приватизации таких объектов.

Как видим, вывод Конституционного Суда РФ основан на анализе публично-правовых отношений и федеральных законов, их регулирующих (такова его компетенция). Остается высказать сожаление, что Высший Ар­битражный Суд РФ задолго до этого упустил возможность сделать анало­гичный вывод, в том числе и на основе гражданско-правовых норм, регули­рующих право собственности публичных образований.

В остальных случаях (за рамками приватизации) включение в договор аренды условия о выкупе арендованного имущества арендатором означает трансформацию договора аренды в смешанный договор. В силу ст. 421 ГК стороны могут заключить такой договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешан­ному договору применяются в соответствующих частях правила о догово­рах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

'СЗРФ. 1997. №30. Ст. 3595.

Наряду с общими положениями о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК) в ГК имеются на этот счет и некоторые специальные правила. Например, в отношениях, связанных с розничной куплей-продажей, может применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором пре­дусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупате­лю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501).

д. РАСТОРЖЕНИЕ (ИЗМЕНЕНИЕ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

К числу несомненно положительных черт ГК необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора арен­ды по существу ставилась в зависимость от усмотрения суда.

Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало возмож­ным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие «существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения до­говора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Гак, арендодатель может потребовать досрочного расторже­ния договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным на­рушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократ­ными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за кото-

рые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обя­занности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имуще­ство в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требова­нию одной из сторон.

Обращает на себя внимание, что ГК предусмотрена своеобразная до­судебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вме­нено в обязанность предварительное письменное предупреждение арен­датора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитраж­ный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблю­дение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Феде­рации; далее - АПК).

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходи­мости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Обязательным условием изменения или расторжения договора в су­дебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредст­венно между сторонами договора.

Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответст­вующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или рас­торгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).

В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулиро­вания спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое

заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необхо­димых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенно­сти в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненад­лежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, воз­можность досрочного расторжения договора по требованию, арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного дого­вором срока платежа (подл. Зч. 1 ст. 619 ГК).

Т.Л. Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбит­ражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежа­щим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной пла­ты приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженно­стью относятся к расторжению договора аренды на основании сущест­венного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной пла­ты, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обу­словлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы»1'