Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 76 из 156)

Ставится ТЛ. Левшиной и более общая проблема - проблема соот­ношения специальных оснований расторжения договора аренды по требо­ванию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения дого­вора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»2'

1 Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы аренда­
тором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение
договора на новый срок // Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред.

В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39.

2 Там же. С. 40.

Еще более категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»1'

Актуальность проблемы соотношения положений ГК об общих осно­ваниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) и об основа­ниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620) подтвержда­ется и следующим примером из арбитражно-судебной практики.

Комитет по управлению имуществом Москвы (далее- комитет) как арендодатель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ак­ционерному обществу - арендатору о выселении последнего из занимаемо­го им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.

В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что дого­вор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включе­нием спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Цен­тральный административный округ)».

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. По­становлением апелляционной инстанции данное решение суда оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал. При этом кассационная инстанция сослалась на неправильное применение норм материального права судом первой инстанции и апелляционной ин­станцией.

В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное растор­жение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Выс­шего Арбитражного Суда РФ было установлено следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционер­ным обществом был заключен договор аренды нежилого помещения, рас­положенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3. Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его односторон­него расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконст­рукцию.

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 172.

В материалах дела имелось постановление правительства Москвы и распоряжение заместителя премьера правительства Москвы, в которых ука­занное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в односторон­нем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арен­додателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды.

По результатам рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум счи­тает, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения дого­вора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений»1'

Представляется, что приведенное здесь постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ свидетельствует о позиции, согласно ко­торой договор аренды может быть расторгнут только на основании реше­ния суда, - иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о расторжении договора? Из этого поста­новления следует также, что стороны договора аренды не могут реализо­вать свое право на расторжение договора даже в том случае, если такое право прямо предусмотрено договором аренды. Иными словами, получает­ся, что ст. 619 ГК применительно к договору аренды исключает примене­ние ст. 450 ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие сомнения как с точки зрения формально-юридической, так и по существу.

Анализ текста ст. 619 ГК, которая называется «Досрочное расторже­ние договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о воз-

1 Вестник ВАС РФ. 1998. № 5. С. 29-30.

можности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускает­ся законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании согла­шения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких слу-•чаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп. 1 и 3 ст. 450 ГК.

Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий граж­данско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на осно­вании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие также не перекрывается (применительно к аренде) ст. 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются суще­ственными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).

Однако ст. 619 ГК вовсе не исключает возможность предъявления арендодателем требования о расторжении договора в связи с иными нару­шениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды. Но в этом случае арендодатель в силу п. 2 ст. 450 дол­жен будет доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды.

Если же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необхо­димо различать способы и основания расторжения договоров, а также поря­док расторжения и изменения договоров. Основания и порядок расторже­ния (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения (изменения) договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторже­ния или изменения договора.

Основным способом расторжения (изменения) договора является рас­торжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К приме­ру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику на­мерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут рас­торгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего ли-

ца, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 ГК). При расторжении (изменении) договора по со­глашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор рас­торгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или рас­торжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти дей­ствия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. на­рушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значитель­ной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключе­нии договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.