Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 86 из 156)

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимо­сти, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специ­фику, которая находит отражение и в особенности правового регулирова­ния правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные осо­бенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рам­ками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Например, в качестве особого объекта недвижимости законодатель­ством рассматриваются здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего ныне Жилищного кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983г.' (с последующими многочисленными изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Пере­вод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в до­мах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9 Жилищного кодекса). Данным положениям корреспондируют и некоторые нормы, содержащиеся в ГК. Гак, согласно

Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

пп. 2 и 3 ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использо­вать его только для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками на основе догово­ра для проживания граждан; размещение собственником в принадлежа­щем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций до­пускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилых домов и жилых помещений исключительно для проживания граждан обеспечивается (в известном смысле) и судебно-арбитражной практикой. Так, в совместном постановлении Пленума Вер­ховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде­рации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с приме­нением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»' (п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организация­ми жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введе­ния в действие части первой ГК (1 января 1995 г.), являются ничтожными.

Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с предос­тавлением во владение и пользование граждан жилых помещений для прожи­вания, законодателем используется конструкция самостоятельного граждан­ско-правового договора- договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых до­мов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставле­ны во владение или пользование на основе договора аренды. Однако право­мочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничиваются лишь возможностью использовать объект аренды (жилой дом или иное жилое помещение) исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является зда­ние или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, по­скольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу под­черкнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специ­альные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям

1 Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.

общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости! применяются в полном объеме.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле-продаже недвижимое! (ст. 549-558), что представляется совершенно оправданным. Тем самым! обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в] имущественном обороте.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или со-1 оружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и соору-1 жений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их] непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с зем­лей и т.п.

ПРАВА АРЕНДАТОРА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам не­движимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользо­вание такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призва­ны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником зе­мельного участка и когда земельный участок, на котором находится зда­ние (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооруже­ния) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зда­нием (сооружением) и необходимой для использования его по назначе­нию (п. 2 ст. 652 ГК).

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности соб­ственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что по­добные действия собственника здания (сооружения) не будут противоре­чить закону или договору, заключенному с собственником земельного уча-

стка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендато­ру здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интере­сов арендатора призвано- способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования ча­стью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об аренд­ной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возни­кающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть приме­нены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной пла­ты. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях сторо­ны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых об­стоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (соору­жения) считается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не оз­начает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (соору­жения), позволяющим выделять его в отдельный вид договора аренды, яв­ляется то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает зна­чение существенного условия договора, как это нередко принято считать в юридической литературе'.

Нам уже приходилось отмечать, что условие об арендной плате отно­сится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специ­ального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат

1 См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. И. С. 185.

применению диапозитивные нормы, позволяющие определить существен­ное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Действие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется сущест­венное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (соору­жения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо спе­циальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраня­ют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И примени­тельно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной пла­те вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла­тежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут дого­вориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установлен­ной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооруже­ния), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получае­мое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денеж­ную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон от­носительно размера арендной платы.