Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 87 из 156)

ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

Специальные требования к форме договора аренды здания (соору­жения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требо­ваний влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, уста­новленных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных при­чин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удо­стоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «.Замена нотариального удостоверения (курсив наш. - В.В.) на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация

сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консуль­тационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает сни­зить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок»1'

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую не­точность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотари­ального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматри­вающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимо­стью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном нотариаль­ном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязатель­но по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находя­щегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (ч. 3 ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обя­зательного нотариального удостоверения требовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (ч. 1 ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК пред­лагают по сути не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутст­вовал), а ввести такой порядок. А это, согласимся, другая постановка во­проса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообразности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зда­ний и сооружений, можно высказать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотари-

1 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л.

Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. №3. С. 28-37.

альная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического зна­чения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствую­щих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государствен­ной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпа­дают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого госу­дарственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычай­ное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистра­ции «не сопряжена с консультационными функциями» и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить ос­нованием для введения «поголовного» принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце кон­цов, если участники имущественного оборота пожелают получить консуль­тационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нота­риальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромному числу участни­ков сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совер­шенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по во­просам правильности составления договора коммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, имеющие квалифицированные юридические службы?!

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно-нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников ука­занных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организа­ции, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обер-

нется исключительно дополнительными временными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет!

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещения­ми (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной ре­гистрации. Поэтому не ГК «повинен» в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, за­ключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без госу­дарственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) от­дельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуа­ция порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»', вклю­чившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. А в ре­зультате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помеще­ний, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недви­жимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не за­трагивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литературе. Например, по мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдель­ными объектами арендных отношений, поскольку «они уже объединены под общим значением «здание»» и к ним следует применять нормы, регули­рующие аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежи­лого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пи­шет И. Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих слу­чаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участ-ка»(?!). Мало того, оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считаются незаклю­ченным и не влечет никаких последствий»л!). И все эти выводы, реализа-