Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 88 из 156)

1СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

ция которых может привести к колоссальным разрушительным последстви­ям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на одном-единственном формально-логическом умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полно­стью охватывает понятие «нежилое помещение»»'.

Однако, вернемся к вопросам, связанным с государственной регистра­цией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматрива­ет государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государст­венной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некоторых ав­торов основанием для глубоких научных изысканий, призванных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации является не договор аренды здания (сооружения), а некое «право-обременение». Например, по мнению О. Гутникова, в Законе о государственной регистрации «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (дого­вор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зре­ния ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, -пишет далее О. Гутников, - что регистрация обременения есть одновре­менно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о еди­ном понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-обременение возникает»2'

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его ре­гистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о го­сударственной регистрации) применительно к договору аренды здания или

См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

С. 113-119.- r „ v -

2 1утников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право.

1999. №5. С. 117.

сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор счи­тается заключенным с момента его (договора, а не гипотетического «права-обременения») государственной регистрации. Более того, в ГК имеется им­перативная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следова­тельно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно ника­ких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О. Гутни-ков, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Прави­лами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Россий­ской Федерации от 18 февраля 1998г. №219', проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоуста­навливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещ­ного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вно­сятся в подразд. III Единого государственного реестра - «Записи об огра­ничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества» (п. 8 Правил). В указанном подразделе Еди­ного государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45 Правил).

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения ука­занные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регист­рационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистра­тора, заверенные подписью последнего (п. 62 Правил).

Как видим, никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый

'СЗРФ. 1998. №8. Ст. 963.

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА

Определенными особенностями, требующими специального регулиро­вания, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным до­кументом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактиче­ской передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и под­писания сторонами передаточного акта или иного соответствующего доку­мента договор аренды не может считаться исполненным. Более того, укло­нение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущест­ва или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от испол­нения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче аренда­тору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях воз­можно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору по­следний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требова­ния передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате про­срочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества по­терял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодате­ля сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него опреде­ленные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убыт­ки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендо­ванное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе по­требовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполне­ния договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее зда­ние или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточ­ным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

На этом можно было бы закончить изложение специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой зданий и соору­жений, поскольку никаких других положений об особенностях договоров аренды названных объектов недвижимости ГК не содержит. Однако в юри­дической литературе можно встретить суждения и о неких иных особенно­стях правового регулирования указанных правоотношений.

Одним из самых устойчивых в подобных суждениях является указание на особенность договора аренды зданий, сооружений и нежилых помеще­ний, заключающуюся в возможной специфике субъектного состава, а имен­но участия при определенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель здания (сооруже­ния), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления.

Так, по мнению В.Н. Литовкина, «учреждение, не являясь титулодер-жателем в арендных отношениях, может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах)»'. Причем в качестве примера такого нор­мативного акта, употребляющего понятие «балансодержатель», приводится одно из постановлений правительства Москвы, утвердившее типовую фор­му договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений (постанов-ление от 13 августа 1996 г.)2' несмотРянаточтотакого Р°Даак™ Должны полностью соответствовать федеральному законодательству, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной федеральной компетенции.