Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 92 из 156)

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уве­домления кредиторов и получения их согласия на перевод долга по обяза­тельствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также по­следствия нарушения этого порядка (ст. 657).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сто­рон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обя­занности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведом­ления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного ис­полнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех меся­цев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия по­следнему несут солидарную ответственность.

' См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 189.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). С заявлением в регистрирующие органы о государственной регистрации до­говора аренды предприятия могут обратиться как арендодатель, так и арен­датор (п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.).

Как и в случае с арендой зданий и сооружений, государственной регист­рации подлежит сам договор аренды предприятия, а не некое право аренды1'

Если исходить из того, что государственной регистрации подлежит не договор аренды, а принадлежащее арендатору право аренды соответствую­щего предприятия, мы столкнемся с необходимостью применения к указан­ным правоотношениям нормы, содержащейся в п. 2 ст. 22 Закона о госу­дарственной регистрации. Согласно данной норме зарегистрированное пра­во на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, вхо­дящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объек­та. Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество зе­мельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

С точки зрения технической государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соот­ветствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте

регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического липа2' Т1р°веДение государственной регистрации договора аренды предпри­ятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале до­говора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III Еди­ного государственного реестра вносится запись об обременении права соб­ственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается сви­детельство о государственной регистрации аренды предприятия.

По окончании срока аренды предприятия либо прекращении обяза­тельств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином

1 См. ч. 2 гл. XVII настоящей книги.

2 В п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации говорится о том, что «государ­
ственная регистрация... проводится... в месте регистрации предприятия как юри­
дического лица». Ошибка очевидна: предприятие как имущественный комплекс не
может быть юридическим лицом.

государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть про­ставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил).

3. ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛНЕНИЯДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия требует от арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотре­но договором, арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Подготовка предприятия к передаче арендатору и составление проекта передаточного акта требуют от арендодателя проведения инвентаризации всех материальных ценностей, входящих в состав предприятия, а также составления баланса, отражающего активы (включая права требования к дебиторам) и пассивы (в том числе долги по обязательствам) данного пред­приятия. Проект передаточного акта должен составляться арендодателем на основе результатов инвентаризации предприятия и сведений, содержащихся в балансе. Кроме того, проект передаточного акта должен включать рас­шифровку кредиторской и дебиторской задолженности арендодателя, свя­занной с деятельностью предприятия. В частности, арендодатель обязан составить перечень всех кредиторов, указать размер задолженности либо объем неисполненных (неденежных) обязательств, а также внести в проект передаточного акта перечень должников арендодателя по обязательствам, связанным с предприятием, в отношении которых предполагается совер­шить уступку прав требований арендатору.

Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в арен­ду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды предпри­ятия на стороне арендатора предполагает прежде всего пользование арен­дованным предприятием в соответствии с его назначением, предусмотрен­ным договором. Отличительной особенностью договора аренды предпри-

ятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряже­нию имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие («предприятие на хо­ду»), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок использования арендатором имущества сданного ему в аренду предприятия (ст. 660 ГК), обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, пре­доставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует со­гласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в суб­аренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле ог­раничением названных правомочий арендатора является запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмечен­ные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие при­родные ресурсы.

В ГК (§ 5 гл. 34) не предусмотрены какие-либо специальные последст­вия нарушения арендатором установленных законом или договором огра­ничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, либо особые способы защиты в такой ситуации прав арендо­дателя как собственника указанного имущества. Поэтому в данном случае подлежат применению общие положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде все­го ст. 393 ГК о возмещении убытков), а также о способах защиты субъек­тивных гражданских прав (ст. 12 ГК). В частности, в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло умень­шение стоимости арендованного предприятия в целом, по иску арендодателя соответствующая сделка может быть признана недействительной, а отчуж­денное имущество будет возвращено в состав арендованного предприятия.