Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст.398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут на основании решения суда только: 1) при существенном нарушении условий договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным считается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой (или других) стороны такой ущерб, что потерпевший участник в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.
Однако судебная практика исходит из того, что само по себе существенное нарушение договора не обязательно влечет его расторжение по решению суда. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда пришел к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На рассмотрение арбитражного суда было передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя. В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, исходя из того, что как следует из ст.619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска .
Обязательным условием досудебного разбирательства является предъявление уведомлений о нарушении договора, обмен объяснительными письмами, предъявление претензии.
Копия претензии за нарушение договора представлена в приложении 2.
Копия письма в ответ на претензию представлена в приложении 3.
При не достижении согласия и не ликвидации нарушения заинтересованной стороне предоставляется право обращения в суд с исковым заявлением.
2. ДОГОВОР ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ
2.1. Общие положения по договору энергоснабжения
Договор энергоснабжения относится к числу широко распространенных по субъектному составу, так как все физические и юридические лица в современном мире практически не могут обходиться без потребления электрической и тепловой энергии, газа. Отношения, связанные с энергопотреблением, опосредуются договором энергоснабжения.
Согласно статье 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Данный договор, также как и договор купли-продажи, является
консенсуальным, двусторонним, взаимным, возмездным, публичным, а также рассчитанным на довольно длительный срок и непрерывность снабжения.
Консенсуальными признаются договоры, которые считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным их условиям. Признаки двусторонности и взаимности на наш взгляд взаимосвязаны и означают, что в сделке участвуют две стороны, права и обязанности которых являются взаимными, корреспондируют друг другу; обе стороны одновременно имеют права и несут обязанности.
Договор энергоснабжения является возмездным, как и основная масса договоров в хозяйственном обороте, то есть снабжение энергией и другими ресурсами предполагает встречное предоставление имущественных благ, в данном случае - денежной оплаты.
Особые свойства электроэнергии: невозможность зрительно обнаружить ее как вещь, накопить на складе в значительном объеме для промышленного потребления, ограниченность применения принципа владения, распоряжения по отношению к энергии как к вещи, практическое совпадение момента производства и потребления электроэнергии как единого во времени процесса.
Порядок заключения договора энергоснабжения различается в зависимости от того, заключается ли договор с гражданином или юридическим лицом. Процедура заключения и прекращения договора с гражданами на потребление энергии на бытовые нужды упрощена. Согласно ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
С учетом многочисленности потребителей энергии, длительности договорных связей и в целях обеспечения стабильности договорных отношений п. 2 статьи 540 ГК РФ предусмотрено, что договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо заключении нового договора. Это правило относится как к юридическим, так и к физическим лицам, с которыми заключен договор. Оно устраняет возможную неопределенность во взаимоотношениях абонента и энергоснабжающей организации на период перезаключения договора, длящийся иногда месяцами.
2.2. Отдельные условия договора энергоснабжения
2.2.1. Существенные условия договора энергоснабжения
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые прямо названы в законодательстве как существенные или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК).
Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
К отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное. (п. 4 введен Федеральным законом от 26.03.2003 N 37-ФЗ
2.2.2. Обычные условия договора энергоснабжения
Обычные условия – условия, установленные диспозитивными нормами, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора или в иной момент, если стороны своим соглашением не установили иное.
Диспозитивная правовая норма - установленное государством правило, предоставляющее его адресатам возможность выбора наиболее целесообразного, с их точки зрения, варианта поведения (действий) в конкретной ситуации, в пределах, установленных законодательством. Например, такую возможность дает следующая норма гражданского законодательства: "Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора". Данная диспозитивная норма предлагает участникам договора самим определить время возникновения прав и обязанностей сторон.
Обычными условиями договора энергоснабжения являются:
- порядок оплаты работы. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон;
- качество подаваемой энергии Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.(в ред. Федерального закона от 26.03.2003 N 37-ФЗ). В случае нарушения энергоснабжающей организацией требований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии. При этом энергоснабжающая организация вправе требовать возмещения абонентом стоимости того, что абонент неосновательно сберег вследствие использования этой энергии (пункт 2 статьи 1105);