Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, каким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судебный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях, когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитного договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то есть банк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) при неисполнении обязательства должником.
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная организация, не занимающаяся коммерческой деятельностью) , однако лишь при условии, если оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного распоряжения заложенным имуществом.
В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или формы собственности. Однако в большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты под залог квартир. Коммерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В качестве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стоимость квартиры, которую дает БТИ. Инвентаризационная стоимость квартиры предоставляет собой нижний предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентаризационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоряжаться заложенным имуществом. Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могут предусмотреть обратное.
Из этого следует, что заключив договор залога, залогодатель не может продать подарить, обменять заложенное жилище(если не оговорено другое) .
Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит на небольшой срок и обычно под значительный процент.
Исследовательским центром частного права на базе норм, предусмотренных в проекте ГК РФ, были разработаны” Основные положения о залоге недвижимого имущества” ипотеке, в которых значительное внимание уделено залогу квартир и жилых домов. Указанные положения не являются нормативным актом, имеющим обязательную силу. Однако распоряжением заместителя Председателя Совета Министров Правительства Российской Федерации они были рекомендованы всем министерствам и ведомствам, разрабатывающим проекты нормативных актов, затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки. В связи с этим они предоставляют интерес.
С соответствии с п. 84 Основных положений ипотека(залог) жилого дома или квартиры допускается не во всех случаях, а для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры) . Однако из этого общего правила есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Цель такой нормы - избежать ситуаций, когда люди могут стать бездомными, получив ссуду под залог квартиры и не имея возможности ее погасить. Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоряжению принадлежащим им жильем.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) , не могут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом или квартира, принадлежащие залогодателю на праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
Не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры) .
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю, нуждающемуся в жилье, свободную квартиру с согласия залогодержателя. Однако он в праве сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.
Порядок наследования жилых домов и квартир
Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе порядке.
Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.
Наследование по закону имеет место: а) если наследодатель не составил завещания или если его завещание в определенной части признано недействительным, б) если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным, в этом случае не охваченная часть наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону, в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства.
Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признания. Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как бы восполняет волю наследодателя.
В соответствии со ст. 232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаны наследников по закону. К наследникам первой очереди относятся дети (в том числе усыновленные) , супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смерти. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умершего, его дед и бабка. Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди, когда они не принимают наследство, а также в том случае, если все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.
К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли на иждивении умершего не менее года до его смерти.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником.
Но, помимо лиц, указанных в ст. 532 ГК РСФСР, завещатель вправе оставить все свое имущество, предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного ст. 535 ГК РСФСР, любому лицу, государству а также любому юридическому лицу.
Согласно ст. 540 ГК РСФСР, в которой говорится, что “завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено, можно говорить о том, что общей основной формой завещания является именно письменное нотариально удостоверенное завещание.
Особенности гражданско-правовых сделок с квартирами в домах ЖСК.
Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.
Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент первого взноса - это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.
Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами, соответствующие стоимости выбывших их из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно, нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике.
Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б. квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядиться освободившейся жилплощадью.