Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не прописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.
Что касается налогообложения денежных сумм, полученных продавцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п. 6 ст. 3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и других субъектов предпринимательской деятельности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспечения исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие этого института представляется перспективным, рассмотрим, как можно применить залог в современных условиях.
Для оформления договора залога квартиры требуется:
1) . совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;
2) . нотариально заверенный договор о залоге;
3) . справка БТИ;
4) . квитанция об уплате госпошлины.
Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом муниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы № 415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение о регистрации залоговых операций с жилыми помещениями предусматривает, что регистрация производится путем:
1) . внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;
2) . проставления отметки о регистрации на всех оригинальных экземпляров договора о залоге;
3) . внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;
4) . выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муниципального жилья.
Погашение регистрационной записи при прекращении залога осуществляется при условии:
1) . подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
2) . представления оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации;
3) . представления доказательств исполнения обеспеченного залогом обязательства.
При погашении регистрационной записи делается отметка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.
По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:
выписки из реестровой книги;
информацию о регистрации залога.
Договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство о собственности на квартиру, так как был, например, прописан в нее после приватизации) , который там продолжительное время не живет. В этом случае необходимо добиваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие сверх установленных сроков. Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.
Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотренных законом, в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.
Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевых моментах.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки.
Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием. В противном случае наследниками в первую очередь станут дети, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сестры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершеннолетия должен нотариально оформить вступление в право на наследство.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца. Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Заключение
Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках России, предусматривает их всестороннюю военную, специальную и юридическую подготовку. Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников. Вся наша жизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями, и участившиеся в последнее время высказывания курсантов о ненужности юридического образования не имеют под собой ни какого основания. Каждый курсант, без исключения, после окончания института столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья. По этому отрицание необходимости получения полного и всестороннего юридического образования может привести в будущем к большим жизненным трудностям. Примером такой необходимости служит данная работа, призванная помочь в разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и послужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с жильем. В этом и заключается наряду с теоретическим, - практическое значение курсовой работы.
Примечания
1 И. И. Андрианов Жилищное законодательство, - М., юр. лит., 1988, с. 3
2 см. список используемой литературы
3 Домашний адвокат № 24,1995, с. 6
4 см. ст. 7 п. 1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.
5 см. ст. 534 ГК РСФСР
6 Домашний адвокат № 5,1995, с. 2
7 Домашний адвокат №№ 7,8,1996, с. с. 2,5
8 Домашний адвокат № 1,1995, с. 5
9 Домашний адвокат № 21-22,1995, с. 10
10 см. ст. ЖК РСФСР
11 см. ч. 1 ст. 89, ст. ст. 135 136 ЖК РСФСР
12 см. ст. 3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда.”
13 см. ст. 120 ГК РСФСР
Список использованной литературы
1 Конституция РФ ст. ст. 25,40
2 Гражданский кодекс РФ ч. 1 гл. 18
3 Гражданский кодекс РСФСР раздел 7
4 Основы гражданского законодательства союза ССР и республик раздел 6
5 Жилищный кодекс РСФСР
6 Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713. “Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных за регистрацию.”
7 Постановление правительства Москвы от 19 декабря 1994 года № 628 “О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищно-коммунальных услуг.”
8 Распоряжение мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введении единой системы страхования жилищного фонда в г. Москве.”
9 Приложение к распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Концепция страхования жилищного фонда г. Москвы.”
10 Распоряжение мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финансовой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.”
11 Приложение № 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 года № 560-РМ “Порядок оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве.”
12 Распоряжение мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об утверждении порядка создания коллективов индивидуальных застройщиков для малоэтажного и коттеджного строительства в Московской области из жителей г. Москвы, нуждающихся в улучшении жилищных условий.” 13 Андрианов И. И. Жилищное законодательство. - М.: юр. лит., 1988г.
14 Фадеев В. И. Муниципальное право России. - М. Юрист, 1994г.
15 Приватизация в России. Сборник нормативных документов. ч. 2. - М.: юр. лит., 1994г.
16 Как решить ваши жилищные проблемы. - СПб.: произв. -техн. фирма АКМЕ, 1994г.
17 Жилье: справ. - СПб.: фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное законодательство: сб. нормат. актов и документов-М.: юр. лит., 1995г.