Таким образом, происходит частичный раздел имущества коопе-ратива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственность пайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами , со-ответствующие стоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества , погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры: сначала от покупателя , а затем от кооператива.Иное толко-вание приведет к тому что покупателю , фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз , внося в ЖСК паевой взнос.Кстати , случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.
Так,А., выезжая на постоянное жительство за границу,продал Б. квартиру в кооперативном доме.Договор удостоверилили в нотари-альном порядке, покупная цена была уплачена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходом из кооператива.ЖСК, не зная о том ,что квартира продана, возвратил А. его взнос ,полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.
· 26 -
вступил Б., ЖСК потребовал от него вохзместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б.естественно отказался это сде-лать ,ссылаясь на то ,что он полностью оплатил квартиру . В ре-зультате выплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.
Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвра-тил А. паевой взнос ,материализовавшийся в квартиру ,которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению.При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшему изнего члену часть пая ,соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости иму-щества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничных площадок,лифтов и т.д.? представляется,что нет.Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.Значит,продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая в имуществе,остающимся в собственности ЖСК.Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней.Другими сло-вами ,продавая квартиру , член ЖСК одновременнопередает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома,которые остаются в собственности ЖСК.
В результате новый собственник квартиры одновременно стано-виться и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры , дает ее новому владельцу весь обьем гражанских прав,связанных с юбладанием пая,включая по-лучение имущественных выгод от использования кооперативного иму-щества.Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером.
Допустиь ,что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые
помещения в кооперативном доме.В результате ЖСК плучает доходы от
арендной платы.Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры,
даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части
имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду (напри-
мер,путем соразмерного уменьшения взносов за эксплуотацию до-
ма?).Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , соору-
жены за счет паевых взносов.Значит , приобретатель квартиры не
зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе с ней и права
,связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строитель-
стве данных помещений.Следовательно, он вправе получить имущест-
· 27 -
венные выгоды от их использования.Причем на тех же основаниях,
что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в
аренду помещений, что и выбывший пайщик , уступивший свои права
покупателю квартиры._57
Иное решение вопроса-отстранение новых владельцев квар-
тир,не пожилавших вступить в ЖСК ,от участия в получении выгод
отпользования кооперативным имуществоми прдоставлемние таких выгод
исключительно членам кооператива -означало бы неосновательное
сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на экс-
плуотацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчужде-
нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка ,одним из элементов ко-торой является купля-продажа квартиры,а другим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива ,связанных с его имущественным участем в ЖСК.Такие сделки ,даже если они и не уре-гулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Она предусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и обязанностей из дейс-твий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих такие права и обязанности.Это, однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.
· 28 -
Сделки с приватизированными квартирами._0
ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са-
мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58
По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки.Самые распространенные из них:
_ш+1. Продажа квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.
2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.
3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненными по содержанию.
4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.
5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться._59 _ш- Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.
Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца следующие документы:
· договор передачи жилья в собственность; - справку из бюро технической инвентаризации, в которой указана инвентариза-ционная стоимость квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам; -выписку из домовой книги; - копию финансового лицевого счета; - если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согла-сие органов опеки и попечительства и свиде-
Если продавец - не первый собственник квартиры, документом,подт-верждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.
Следующая стадия после проверки документов на их подлинность
и соответствие содержания требованиям законодательства - удосто-
· 29 -
верение договора в нотариальной конторе.
Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, ука-зана их инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины и подоходного налога), представлена информа-ция об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).
В ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявля-ет договор купли-продажи,удостоверенный нотариусом из другой местности.
Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не может считаться заклю-ченной.
В практике нередко случаются попытки продажи квартир “с на-чинкой”, когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в до-говор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.
В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.
В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние
дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами
его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними
пользователями вправе стать участниками общей собственности на