Государственная регистрация соглашения об уступке прав требований по договору проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а именно необходимо представить:
- совместное заявление первого и нового участника долевого строительства;
- документ об оплате государственной пошлины (подлинник и копия);
- соглашение об уступке (не менее, чем в двух подлинных экземплярах) ;
- нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при заключении сделки одним из супругов (подлинник и копия);
- документ от застройщика, подтверждающий оплату по договору долевого участия первого дольщика (подлинник и копия);
- договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке (один подлинник);
В случаях, предусмотренных действующим законодательством, на государственную регистрацию соглашения об уступке прав требований по договору предоставляются и иные документы (например, уведомление застройщика об уступке прав по договору, если это условие предусмотрено договором участия в долевом строительстве и другие документы, предусмотренные законом).[2.25.]
Глава 3. Проблемы и пути решения долевого участия в жилищном строительстве
3.1 Правовые проблемы долевого участия в жилищном строительстве
Статья 40 Конституции Российской Федерации определяет не только само право на жилище, но и методы, которыми органы государственной власти его осуществляют:
«1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». [1.1.]
Таким образом, конституционная норма предполагает, что основной формой обеспечения права на жилище является поощрение жилищного строительства, а бесплатное предоставление жилья по договору социального найма является уже не основным, а альтернативным способом, направленным на поддержку малоимущих.
Реалии современной России, развитие свободных экономических отношений, наличие рынка жилья позволяют гражданам самостоятельно решать свои жилищные вопросы. Одной из распространенных форм такого решения является долевое участие граждан в жилищном строительстве за счет собственных средств. Однако в данной сфере имеется множество проблем. Пока приходится констатировать, что граждане вкладывают свои средства с весьма высоким риском.
В современной России одним из основных способов обеспечения граждан жильем является его приобретение на рынке недвижимости за счет собственных средств граждан и по их самостоятельному выбору. Роль государственных органов заключается в создании благоприятных экономических и организационных условий для деятельности участников рынка недвижимости - от строительных компаний до конечных потребителей - граждан, а также в контроле за соблюдением надлежащих технических норм и правил, обеспечивающих безопасную эксплуатацию построенных объектов.
Граждане, самостоятельно решающие свои жилищные проблемы путем долевого участия в строительстве или приобретения жилья на рынке, тем самым снижают социальную нагрузку и позволяют органам государственной власти сосредоточить свои ресурсы и усилия на обеспечении малоимущих и иных социально незащищенных слоев населения. Поэтому такая деятельность граждан заслуживает всяческой поддержки и защиты со стороны органов государственной власти.
Долевое участие граждан в жилищном строительстве является в этом смысле не каким-либо исключительным действием, а одной из возможных схем экономических расчетов между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Привлекательность такой схемы для обеих сторон очевидна: застройщик аккумулирует необходимые для строительства средства на условиях более выгодных, чем банковский кредит, а гражданам жилье в итоге обходится существенно дешевле, чем приобретение готового. Недостаток же в том, что покупатель вносит средства задолго до фактического вселения; кроме того, в случае отмены сделки возвращенные средства оказываются существенно обесцененными из-за резкого роста цен на жилье. В целом же можно считать, что долевое участие в строительстве не лучше и не хуже других способов приобретения недвижимости, например, покупки готового объекта. Поэтому на условиях долевого участия жилье приобретают те же покупатели, что и на рынке готового жилья: как правило, это люди достаточно обеспеченные, которые улучшают свои жилищные условия, или покупают квартиру взрослым детям, или же просто вкладывают средства в недвижимость в расчете на рост цен в этой сфере. На условиях долевого строительства приобретаются также нежилые встроенные помещения в многоквартирных домах для будущего коммерческого использования. Многие из участников долевого строительства - жители других регионов, вкладывающие средства в петербургскую недвижимость.
К сожалению, рынок недвижимости в России пока еще не обладает достаточными традициями, а граждане - надлежащим опытом. Поэтому нередки случаи обмана и мошенничества со стороны недобросовестных продавцов недвижимости, и не только в сфере долевого строительства. В средствах массовой информации часто можно встретить истории таких сделок; выражение «черный риэлтор» стало печально общеизвестным. Продаются объекты, права на которые являются спорными; нередки случаи «двойных продаж» и иных видов мошенничества. [2.18.]
Но, в отличие от системы долевого строительства, в тех случаях, когда приобретается уже готовый объект, ни общественность, ни сами обманутые покупатели, как правило, не требуют, чтобы органы государственной власти взяли на себя ответственность за последствия недобросовестности продавцов и недостаточной юридической грамотности покупателей и обеспечили всех обманутых покупателей недвижимости равноценными объектами за бюджетный счет. В подобных ситуациях вступают в действие правоохранительные органы, которые возбуждают и расследуют дела о мошенничестве, и суды, которые рассматривают уголовные дела и гражданские иски.
Сфера долевого строительства - единственная, в которой граждане предъявляют органам государственной власти претензии об удовлетворении за счет бюджета обязательств частных коммерческих организаций. Более того, органы государственной власти идут навстречу этим требованиям и прилагают все усилия для удовлетворения требований обманутых дольщиков. Разбираться в правоотношениях застройщика и дольщика - это кропотливая и, можно сказать, штучная работа. Главное - обеспечить сейчас достройку домов, и создаются для этого самые льготные условия, освобождая застройщика от штрафных санкций, обеспечивая за счет бюджета инженерное подключение домов, привлекаем новых инвесторов. Ну а там, где есть прямое мошенничество, факты двойных продаж, решение может принять суд и только суд. Но в судебных спорах не должно быть проигравшей стороны. Если по решению суда квартиру получить невозможно, человек должен вернуть свои деньги. Будет создан - и уже создается - внебюджетный фонд помощи обманутым дольщикам. Строительный бизнес должен продемонстрировать свою корпоративную ответственность. Если угодно, смыть это пятно с репутации всей отрасли.
Следует отметить, что проблемы дольщиков существуют и в других регионах. Простое решение здесь найти трудно. Популистские требования о том, чтобы город предоставил всем обманутым дольщикам квартиры за счет бюджетных средств, вряд ли можно рекомендовать для реализации. Прежде всего, потому, что объем жилищного фонда физически ограничен. И обеспечить жильем дольщиков можно только за счет ущемления интересов других категорий граждан, например, стоящих на учете в качестве нуждающихся, которые ждут своей очереди более четверти века. При этом далеко не все дольщики в действительности являются бездомными или живут в худших условиях, чем «очередники».
При разработке предложений о каких-либо мерах помощи в виде выделения бюджетных средств также необходимо учитывать, что бюджет - это общественные средства, аккумулированные через налоговые механизмы и предназначенные для удовлетворения общественных нужд. Таким образом, расходование бюджетных средств на помощь обманутым дольщикам в конечном счете представляет собой компенсацию коммерческого риска одних граждан за счет других.
Кроме того, наличие прочных гарантий со стороны органов власти в том, что коммерческий риск участников долевого строительства всегда будет компенсирован, может привести к тому, что граждане начнут вкладывать свои средства без всяких опасений и попыток оценить реальность предлагаемых условий, что, в конце концов, может стимулировать рост «строительных пирамид».[2.23.]
Но, с другой стороны, органы государственной власти имеют возможность в определенной степени влиять на систему строительства и контролировать ее. Они предоставляют земельные участки, определяют условия инвестиционных договоров, контролируют деятельность застройщика, регистрируют права на объекты, а также осуществляют ряд иных полномочий, установленных федеральным законодательством. И они должны использовать все законные рычаги воздействия, чтобы создать систему, прозрачную и безопасную для участия граждан в жилищном строительстве.