Председатель Самарской губернской Думы Виктор Сазонов заявил от имени законодателей, что был принят социально значимый закон, представляющий собой нестандартное решение серьезной проблемы, которое было просто необходимо для того, чтобы разрубить узел, который сложился в ситуации с обманутыми дольщиками. [2.27.]
Комментируя «Росбалту» от имени разработчиков принятый закон, министр экономического развития, инвестиций и торговли Габибулла Хасаев сказал по поводу высказанных сомнений возможности его финансирования в условиях дефицитного бюджета 2007 года: «В бюджете определены и источники покрытия дефицита. Ближайший резерв по повышению налогового потенциала составляет около 5 миллиардов рублей. Кроме того, у нас сегодня из разных областных и федеральных источников на решение проблемы обеспечения жильём различных категорий населения по бюджету 2007 года направляется около 2,5 миллиардов рублей. И у нас есть сегодня прекрасная возможность решить проблемы населения на этих проблемных объектах».
«Например, у нас запланировано 400 млн. рублей на отселение из ветхого и аварийного жилья, - отметил он. - Следовательно, мы можем в этих домах построить жильё для тех людей, которых мы будем отселять. С точки зрения нахождения источников финансирования я совершенно не вижу проблемы. Я думаю, что в этом году мы можем спокойно минимум 500 млн. рублей выделить за счёт перераспределения из разных источников. А может быть, даже до 700-800 млн. рублей. Мы способны найти ту сумму, которая будет необходима для достройки проблемных объектов. Мы имеем в этом поддержку не только губернских депутатов, но и Государственной Думы, партии «Единая Россия». Хочу еще раз подчеркнуть: Самарская область - первый субъект Федерации, где на законодательном уровне решается эта проблема, а не постановлениями и распоряжениями губернатора и мэров городов».
Закон Ульяновской области от 05.06.2007 № 78-ЗО «Об утверждении областной целевой программы по решению проблем обманутых соинвесторов долевого строительства в Ульяновской области на 2007 - 2009 годы» учитывает соглашение о сотрудничестве между Правительством Ульяновской области, мэрией города Ульяновска и Ульяновским областным общественным Фондом помощи обманутым соинвесторам.
Целью Программы является содействие в организации обеспечения жильем граждан, пострадавших от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, осуществляемом ООО «Капитальное строительство»; в пределах федерального стандарта социальной нормы площади жилого помещения на 1 гражданина, установленного Правительством Российской Федерации.
Директором общества с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство» были заключены несколько договоров на одну и ту же строящуюся жилую площадь с гражданами, участвующими в соинвестировании строительства жилья, в результате чего число соинвесторов долевого строительства предположительно в 3 - 4 раза превысило число планируемых к строительству квартир и составило более тысячи человек. В настоящее время ни один из жилых домов строительством не завершен. Среди обманутых соинвесторов долевого строительства семьи, имеющие детей-инвалидов, многодетные семьи, семьи и жители города Ульяновска, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания, семьи, которые имеют доход в расчете на одного члена семьи ниже установленного прожиточного минимума в Ульяновской области.
На 1 этапе реализации Программы планируется выдать 100 свидетельств семьям и гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, осуществляемом обществом с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство», в число которых входят: многодетные семьи; семьи, имеющие детей-инвалидов; семьи, имеющие детей в возрасте до 6 лет; инвалиды 1, 2, 3 группы; граждане, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания.
На 2 и 3 этапе реализации Программы планируется выдать свидетельства 390 семьям и гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, осуществляемом обществом с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство», включенным в реестр требований кредиторов. [2.27.]
Механизм реализации Программы предполагает оказание государственной поддержки гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, путем предоставления им субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.
Субсидия предоставляется на приобретение у любых физических и (или) юридических лиц одного (нескольких) жилого помещения (жилых помещений), в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилья, отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенного применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания (далее - субсидия).
Субсидия может быть использована гражданами для осуществления последнего платежа в счет уплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение переходит в собственность последних в случае, если они являются членами жилищного накопительного кооператива или жилищно-строительного кооператива и для которых кооперативом приобретено жилое помещение.
Размер субсидии рассчитывается основным исполнителем Программы, указывается в свидетельстве и является неизменным в течение всего срока его действия. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи свидетельства, указанную в бланке свидетельства.
В первую очередь свидетельства выдаются:
- многодетным семьям;
- семьям, имеющим детей-инвалидов;
- семьям, имеющим детей в возрасте до 6 лет;
- инвалидам 1, 2, 3 группы;
- гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и не имеющим жилых помещений для постоянного проживания.
Необходимо отметить, что действие указанного Закона на 2007 и 2008 год было приостановлено законами Ульяновской области.
Таким образом, с учетом приведенного выше опыта других субъектов Российской Федерации, можно предложить считать обманутыми дольщиками тех, кто оплатил участие в строительстве объектов, которые «не существуют» в физическом смысле (объект не достроен и не может быть достроен прежним застройщиком) или в юридическом смысле (дольщик не может зарегистрировать свои права на объект из-за двойных продаж, заключения фиктивных договоров и т.д.).
Закон № 214-ФЗ содержит ряд норм, направленных на защиту прав граждан - участников долевого строительства. Не приводя подробно весь текст этого пространного акта, необходимо напомнить некоторые его положения:
1. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Застройщиком признается юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора его аренды. В практике же встречаются случаи, когда договор долевого участия заключается не с застройщиком, то есть обладателем прав на земельный участок, а с иной организацией, например, строительной фирмой - подрядчиком, в результате чего застройщик оказывается свободным от обязательств.
3. Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих существенных условий договор считается незаключенным.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.