4. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
5. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
6. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.[1.8]
В этом случае застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Заслуживают внимания предложения С.А. Лушкина о необходимости ряда изменений и дополнений в Закон, в частности:
а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;
б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11 января 2006 г. - 12%);
в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;
ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве [3.38.].
Заключение
1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов из пакета по формированию рынка доступного жилья - Закон №214-ФЗ.
Указанный акт призван урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей – частных инвесторов. Следует отметить, что Закон касается привлечения денежных средств не только для постройки жилых домов, но и для возведения любого объекта недвижимости, права на которые перейдут к инвесторам в будущем.
Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще несуществующие объекты недвижимости оправдан, во-первых, возможностью оплаты в рассрочку, во-вторых, безналичной формой взаиморасчетов, в-третьих, возможностью индивидуальной планировки квартиры.
Но самым существенным аргументом в пользу приобретения недвижимости на стадии строительства является низкая цена по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию. Помимо указанного, покупатель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода путем перепродажи по более высокой цене после оформления всех необходимых документов.
Инвестирование в строительство недвижимости – это прибыльный бизнес, который широко используется не только юридическими, но и физическими лицами. Вместе с тем основными инвесторами являются физические лица, приобретающие квартиры на этапе строительства не ради получения дохода, а с целью приобретения жилья в будущем.
Существуют и недостатки в таком способе приобретения недвижимости. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество.
Такой разновидности договора, как договор долевого участия в строительстве, не было предусмотрено гражданским законодательством. Возможность его заключения была обусловлена принципом свободы договора, установленным ст. 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор - как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, такой договор может содержать элементы различных договоров (смешанный договор).
Закон обязал застройщиков предоставлять информацию любым заинтересованным лицам. Статьей 20 Закона № 214-ФЗ к такой информации о застройщике отнесена следующая:
- наименование, местонахождение, режим работы,
- о государственной регистрации, об учредителях,
- о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года,
- о лицензиях, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию,
- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.
Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:
- учредительные документы,
- свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе,
- отчетность финансово-хозяйственной деятельности застройщика,
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет,
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
На практике застройщики и будущие собственники объектов недвижимости использовали договоры, которые по своей сути имеют различную правовую природу. Наиболее часто встречались такие договоры, как договор возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительный договор и договор купли-продажи недвижимости, простого товарищества, договор уступки прав требования.
Распространены были такие названия договоров, как договор инвестирования и соинвестирования. Некорректность указанных формулировок состоит в том, что указанные соглашения заключаются между непосредственными участниками строительного процесса, а конечный покупатель объекта недвижимости приобретает в результате товар (квартиру, гараж и пр.), который создан участниками строительства.
С вступлением в силу Закона на правовом уровне будут урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств частных инвесторов для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется
Список литературы
1. Нормативные правовые акты, документальные источники
1.1. Конвенция о защите прав человека и основных свобод. Рим, 4 ноября 1950г. (в ред. протокола № 11 от 11.05.1994г.) // СЗ РФ. 2001. - № 2. - Ст.163.
1.2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с изм. от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета, № 7, 21.01.2009
1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. от 27.12.2009 № 352-ФЗ) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994
1.4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. от 17.07.2009 № 145-ФЗ) // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996
1.5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. от 27.12.2009 № 365-ФЗ) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001
1.6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм. от 03.06.2009 № 121-ФЗ) // Российская газета, № 1, 12.01.2005
1.7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (с изм. от 27.12.2009 № 343-ФЗ) // Российская газета, № 290, 30.12.2004
1.8. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. Федеральных законов от 19.06.1995 N 89-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005.
1.9. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. от 17.07.2009 № 147-ФЗ) // Российская газета, № 292, 31.12.2004