Законом № 214 – ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не установлено что его действие, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены до вступления в силу, то есть до 1 апреля 2005 года. Таким образом: если разрешение на строительство получено застройщиком до 1 апреля 2005 года, то правоотношения по долевому строительству с привлечением денежных средств от участников долевого строительства не подпадают под действие Закона № 214-ФЗ.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Законом № 214 ФЗ относятся гаражи, объекты здравоохранения, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика» [1.13.] с 2007 г. строительные компании должны вкладывать в новостройку собственные средства в размере не менее семи процентов от суммы, полученной от соинвесторов.
Можно выделить следующие констуитивные признаки обязательств, устанавливаемых договором участия в долевом строительстве:
« - одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;
- застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;
- застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;
- застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц». [2.17]
В соответствии с постановлением Правительства от 21 апреля 2006 г. № 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" застройщик обязан соблюдать так называемые «нормативы оценки финансовой устойчивости» ее деятельности. Первый норматив -обеспеченность обязательств (соотношение суммы активов застройщика и объема его обязательств по договорам долевого участия). Второй - целевое использование средств. Третий - безубыточность (он показывает, какое время из последних трех лет компания работала без убытков).
Предметом регулирования Закона являются следующие отношения:
- привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
- порядок возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Таким образом, следует отметить, что Закон установил строго целевой характер использования привлеченных денежных средств. Запрещено направлять средства дольщиков на другие проекты.
Согласно ст. 18 Закона, застройщик использует средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. В ст. 3 Закона указано, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, выдача которых относится компетенции органов местного самоуправления, опубликования, размещения и (или) представление проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным Законом и государственной регистрации застройщиком прав на собственность, на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды такого земельного участка. [1.6.]
Запрещено соинвестирование, т.е. один проект может реализовать только один инвестор, и квартиры физическим лицам продаются только от него напрямую. Это правило должно оградить покупателей от риска двойных продаж, что ранее было распространенным явлением.
Сторонами договора долевого участия в строительстве являются: застройщик и участник долевого строительства. Согласно определению, приведенному в Законе, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок, и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, в качестве застройщика имеет право выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий: в собственности или на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, а так же опубликовавший и разместивший проектную декларацию, которая должна быть опубликована и (или) размещена в информационных сетях общего пользования (в том числе в системе Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства, если застройщик осуществляет строительство с использованием производства и размещения рекламы. Декларация представляется в следующие органы:
- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним;
- в орган, уполномоченный Федеральным органом исполнительной власти (указан в ч.1 ст. 23 Федерального Закона). Закон не предусматривает необходимость застройщику иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности. В то же время Положение «о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений» предусматривает лицензирование деятельности заказчика-застройщика. Ж.А. Морозова объясняет данную коллизию разнородностью применяемых терминов. Разрешение на строительство объекта недвижимости не может использоваться третьим лицом, поскольку выдается непосредственному лицу (застройщику), указанному в разрешении.
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Декларация содержит сведения о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике должна содержать данные:
- о наименовании, месте нахождении;
- о государственной регистрации застройщика;
- об учредителях (участниках) застройщика;
- о проектах строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, в которых принимал застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
- в виде лицензируемой деятельности, по мере лицензии, срока ее действия, органе выдавшем ее;
- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредитной задолженности на день опубликования проектной декларации.
Помимо приобретения жилых помещений на «вторичном» рынке жилищно-накопительный кооператив (далее – ЖНК) так же может участвовать в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Однако, приобретая жилое помещение либо участвуя в строительстве с целью получения в собственность жилого помещения в строящемся доме, ЖНК действует в интересах конкретного члена кооператива. Согласно ст. 27 Закона о накопительных кооперативах обязанность кооператива возникает:
а) после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения сроков и периодичности внесения платежей;
б) в порядке очередности;
в) при наличии требований члена кооператива к приобретаемому жилому помещению, указанных в заявлении. При этом ЖНК заключает договор участия в долевом строительстве от своего имени, и после окончания строительства приобретает право собственности на переданное ему по договору жилое помещение.
ЖНК осуществляет передачу жилья члену кооператива в пользование:
- после регистрации права собственности ЖНК на приобретенное жилое помещение;
- на основании решения, принятого уставом ЖНК.
Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова «Жилищный накопительный кооператив».
Юридические лица, не отвечающие требованиям закона, не вправе использовать слова «Жилищно - накопительный кооператив».
Договор долевого участия в строительстве являются предметом консенсуального договора, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно после его подписания стороны вправе требовать его надлежащего исполнения. Договор является двухсторонним, у каждой из сторон есть права и обязанности, и возмездным.
Перед заключением договора потенциальный участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика для ознакомления следующие документы: