При нарушении этих требований залога право требования передачи объекта не может перейти от первоначального участника к другому (новому кредитору). Причем такая уступка допускаются с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
На практике, указывает Новоселова Л., «нередко заключаются сделки, по условиям которых одна сторона (будущий правообладатель) обязуется уступить (передать) право требования другому лицу через определенный момент времени либо при наступлении определенного условия. Сама сделка уступки (сделка по передаче права) совершается позднее во исполнение ранее заключенного между первоначальным и новым кредитором договором. В принципе нет препятствий в принятии на себя стороной обязательства передать отсутствующее на момент заключения договора об уступке право требования. Само право требования будет считаться переданным (или будет передаваться посредством совершения самостоятельной передаточной сделки) после возникновения обязательств по договору между первоначальным кредитором и должником».[2.23.] (см. Приложение)
Законом предусмотрено создание контролирующего государственного органа. Этот орган осуществляет государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, который вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений, обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, а в случае неисполнения предписания, обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика на определенный срок. Ст. 25 «О внесении изменений в КоАП» установлены штрафы за несоблюдение Закона, например, привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права - до 5000 МРОТ, а неисполнение предписания контролирующего органа до 2000 МРОТ.
Для реализации Закона, в том числе контрольных полномочий органов исполнительной власти, требуются изменения и дополнения в действующее законодательство. В первую очередь, следует решить, какой федеральный орган исполнительной власти будет выполнять полномочия в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. В настоящее время, согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 года № 314 «О системе и структуре Федеральных органов исполнительной власти» (в редакции от 20 мая 2004 года) и Указу Президента РФ от 20 мая 2004 года № 649 (в редакции от 1 декабря 2004 года) «Вопросы структуры Федеральных органов исполнительной власти», специального контрольного органа исполнительной власти в данной сфере нет. С 1 декабря 2004 года Министерство регионального развития РФ, вправе осуществлять функции по контролю и надзору в данной сфере деятельности. Закон от 18 июля 2006 г. № Ш-ФЗ разъясняет, что это должен быть «орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство».
Ряд авторов полагала, что это будет строительная налоговая полиция, которая должна обладать широкими полномочиями, вплоть до приостановки деятельности застройщика, который обязан ежеквартально отчитываться о ходе строительства и привлечении средств.
Наследственные права и обязанности участника долевого строительства регламентируются ч. 7 и частью 8 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которого в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
При этом существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, каждый дольщик является залогодержателем определенного имущества. Закон предусматривает, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве:
- возврат денежных средств, внесенных участникам долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором.
- уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки.
В залоге у дольщиков имеется следующее имущество:
- предусмотренный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
- объект незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на такой объект;
- жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
При этом, как справедливо указывает Т.В. Севастьянова «предмет залога по каждому заключенному договору долевого участия законом не идентифицируется с конкретным будущим жилым или нежилым помещением, подлежащим передаче каждому дольщику. Поэтому до момента передачи застройщиком индивидуально определенного объекта долевого строительства (жилого или нежилого помещения) каждый дольщик имеет в залоге имущество по вышеуказанному перечню, включая и ту часть объекта недвижимости, строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика»[2.23.].
Так, например, Сахалинский областной суд, рассмотрев истребованное по надзорной жалобе М. гражданское дело по иску М. к ЖСК "Эталон" о признании права на долевое участие и права собственности на квартиру (строительный № 12), установил: М. обратилась в суд с иском к ЖСК "Эталон" о признании права на долевое участие и права собственности на квартиру (строительный N 12), расположенную в строящемся доме, обязании ответчика после сдачи объекта передать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на квартиру, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов. В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что 6 июля 2003 года между ею (соинвестором) и ЖСК "Эталон" (инвестором) был заключен инвестиционный договор N 27, согласно которому инвестор обязался передать ей на условиях данного договора долю и право долевого участия в строительстве 17-этажного жилого дома в размере 39,9 кв. метров общей площади, что соответствовало размеру однокомнатной квартиры, строительный N 12.
Застройщиком указанного жилого дома является ЖСК "Эталон", который одновременно с передачей доли в натуре соинвестору обязался передать, а соинвестор - принять права и обязанности по использованию квартиры в многоквартирном жилом доме. Объем долевого взноса соинвестора для строительства 39,9 кв. м общей площади составил 758100 руб.
Согласно условиям договора сумма денежных средств от долевого взноса соинвестора, внесенная на момент заключения настоящего договора, пересмотру не подлежала. С момента передачи инвестору сумм, указанных в договоре, соинвестор приобретал право долевого участия и долю в строящемся жилом доме пропорционально внесенным средствам, а после сдачи объекта госкомиссии и полного взноса всех средств, предусмотренных договором,- право собственности на 39,9 кв. м общей площади в жилом доме, что соответствует однокомнатной квартире.
Строительство объекта должно было быть завершено к 1 января 2005 года. В случае оплаты договора в полном объеме единовременно стоимость договора считалась окончательной и пересмотру не подлежала.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ, постановил: решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 18 апреля 2005 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 30 мая 2005 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение по существу в тот же суд.
1.2 Сравнительная характеристика договора долевого участия в строительстве с другими гражданско-правовыми договорами
Проблема укрепления юридических гарантий прав участников долевого строительства жилья в нашей стране чрезвычайно актуальна. В силу сложной юридической природы отношений, возникающих при заключении таких договоров, для решения этой проблемы необходимо разобраться в некоторых вопросах теории гражданского права. Адвокат и управляющий партнер Московской коллегии адвокатов "ЛегисГрупп" С.Г. Горбачев, имеющий опыт участия в сложных гражданских и арбитражных делах, обобщает точки зрения относительно гражданско-правовой "идентификации" договора долевого строительства.