В то же время договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет: предмет договора долевого участия в строительстве намного уже, в качестве него может выступать вещь, определенная как индивидуальными, так и родовыми признаками.[2.29.]
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Так, продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и служит производным способом приобретения этого права, тогда как договор долевого участия в строительстве считается первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не может выступать обладателем этого права.
Кроме того, поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, по содержанию прав и обязанностей сторон он шире договора купли-продажи: по договору долевого участия участник долевого строительства обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли, тогда как продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом.
Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о неприменении к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.
Итак, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная. При этом правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки:
а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;
б) непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей, а с застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение результата строительства;
в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.
Место же договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров "классических" форм.[2.16.]
Глава 2. Уступка прав требований по договору долевого участия в строительстве
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору (так называемая продажа непостроенной недвижимости) допускается только после уплаты им цены договора (то есть полной оплаты создаваемой в процессе долевого участия в строительстве недвижимости) или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, когда осуществляется уступка права требования, по которому цена не оплачена или оплачена не полностью, в данном случае на совершение указанных действий необходимо получить согласие кредитора (застройщика), ибо уступка права требования в данном случае должна быть вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора.[2.17.]
Если застройщик не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав дольщика к другому лицу, новый дольщик несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному дольщику признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального дольщика переходит к новому кредитору дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому дольщику переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Застройщик вправе не исполнять обязательство новому дольщику до представления ему доказательств перехода требований по договору к этому лицу. Дольщик, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Кроме того, застройщик вправе выдвигать против требования нового дольщика возражения, которые он имел против первоначального дольщика к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому дольщику.
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве должна быть совершена в письменной форме и зарегистрирована в органах по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Первоначальный дольщик, уступивший требование, отвечает перед новым дольщиком за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком, кроме случая, когда первоначальный дольщик принял на себя поручительство за застройщика перед новым дольщиком.
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.
В настоящее время на рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором по обязательству и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах ГК РФ (ст.ст.383-390). Основания и порядок перехода прав дольщика к другому лицу установлены в ст.382 ГК РФ (согласно п.1 ст. 382 право (требование), принадлежащее дольщику на основании обязательства (договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (например, в результате универсального правопреемства в правах дольщика (наследования после дольщика или реорганизации юридического лица); по решению суда о переводе прав дольщика на другое лицо и других случаях, предусмотренных законом).
Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации данной сделки, таким образом договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации.[1.2.]
Согласно п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Также нельзя уступить право требования, если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого строительства, так как обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта. После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект другому лицу, но только не на основании договора уступки прав требований, а на основании договора купли-продажи.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены по договору. Правило о допустимости уступки участником долевого строительства своих прав по договору только после уплаты им цены договора соотносится с нормой ст.384 ГК РФ, в соответствии с которой по общему правилу право первоначального дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.
Для перехода прав к другому лицу прав дольщика не требуется согласие застройщика, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитор, то есть, если застройщик – должник по договору участия в долевом строительстве не будет извещен об уступке права требования, то с его стороны будет надлежащим исполнением – передача квартиры прежнему дольщику, который уже уступил свое право требования. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору участия в строительстве застройщика.