2. проект организации, имеющей лицензию,
3. договор технического надзора,
4. акты освидетельствования скрытых работ инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям.[65]
Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства исполнитель работ, в случаях отступления от проекта переустройства и (или) перепланировки, предъявляет приемочной комиссии исполнительные чертежи, проектные материалы с внесенными в установленном порядке изменениями.
Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке или вне плана (при поступлении обращений и жалоб), в присутствии исполнителя работ, заявителя либо его представителя по доверенности.
Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются приемочной комиссией (не менее 3-х членов комиссии), по письменному обращению заявителя до закрытия их другими работами у Исполнителя работ в присутствии проектной организации, осуществляющей авторский надзор, и Заявителя либо представителя по доверенности и оформляются актами освидетельствования скрытых работ.
При отсутствии актов освидетельствования скрытых работ приемочная комиссия вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества выполненных работ (слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.).
Заявитель уведомляет приемочную комиссию об окончании работ по переустройству и (или) перепланировке помещения. Приемочная комиссия назначает выезд на объект, о чем уведомляет Заявителя. Цель работы приемочной комиссии: определить соответствие выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения представленному и согласованному проекту и перечню работ, указанных в предъявленных, как дополнение к проекту исполнительных чертежах.
Приемочная комиссия подписывает акт завершения работ по переустройству при соблюдении следующих условий:
1. выполнение требований законодательства, связанных с обеспечением безопасности и сохранности жилого дома;
2. выполнение работ в строгом соответствии с проектной документацией;
3. обязательное привлечение разработчиков проектной документации к осуществлению авторского надзора за производством работ;
4. обеспечение доступа должностных лиц, членов приемочной комиссии в переустраиваемые и (или) перепланируемте помещения для проверки соответствия осуществляемых работ решению о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, проверки жалоб о нарушении режима производства работ и причинения ущерба другим лицам;
5. соблюдение других требований в соответствии с решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.[66]
В случае несоответствия предъявленных к приемке выполненных работ акт приемочной комиссии не утверждается председателем приемочной комиссии до устранения Заявителем выявленных нарушений, либо в соответствии со ст. 27 ЖК РФ выдается решение-отказ от приемки выполненных работ.
Акт приемочной комиссии составляется в трех экземплярах, один из которых хранится в архиве приемочной комиссии, два других выдаются на руки Заявителю.
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перепланировки и (или) переустройства помещения и является основанием для изменения оплаты и внесения изменений в технический паспорт дома.[67]
Установление ограничения по применению отдельных проектных (планировочных и конструктивных) решений, обусловленные в том числе конструктивными особенностями жилых домов, построенных по типовым проектам.
Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам.
Рассматривая последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, необходимо отметить, что в отличие от ЖК 1983 г., новый Жилищный кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.[68]
Перепланировка считается самовольной при наличии следующих признаков:
1. Отсутствии основания, т.е. отсутствует решение органов, осуществляющего согласование, о согласовании данной перепланировки;
2. Нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, предоставленного заявителем и согласованного с уполномоченным на это органом.[69]
Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Наиболее мягкие последствия самовольной перепланировки наступают, если на основании решения суда будет признано, что данная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае перепланированное помещение может быть сохранено в том же состоянии по решению суда.
В случае, если по законным причинам невозможно оставить перепланированное помещение в таком виде, его собственник или наниматель по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.[70]
При невыполнении данного требования и при условии, что судом не принято решение о сохранении перепланированного помещения в таком состоянии, орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться с иском в суд, где принимается одно из следующих решений:
- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, оно подлежит продаже с публичных торгах.
Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.[71]
Если же и применение указанных мер не дало ожидаемого результата, то данное помещение подлежит новой продаже с торгов в установленном порядке с назначением нового срока приведения его в прежнее состояние.
Несчастных владельцев квартиры подстерегают и другие "но":
1. Продажа и обмен квартиры невозможны, так как для сделки требуются все документы БТИ.
2. Невозможно по этой же причине и оформление залога и заклада. Более того, дарение квартиры тоже невозможно... •Равно как и вступление в наследство. Неликвидная квартира, где нет юридического владельца, достается государству. •Что касается страховой компенсации, то вы ее не получите даже при наличии страхового полиса и договора, если перепланировка или переустройство не оформлены.
3. При любых аварийных ситуациях в доме виновен тот, у кого нет документов, разрешающих переустройство.
4. К тому же рыночная стоимость такой квартиры на 30%ниже от начальной стоимости.[72]
Административная ответственность за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения.
В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться:
- в порче жилых домов, жилых помещений ,а равно в порче оборудования,
- самовольного переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений, использовании их не по назначению (ч. 1. ст. 7.21)
- либо в самовольной перепланировке жилых помещение в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21), но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам.[73]
Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами как правонарушения, влекущие:
- предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда (ч. 1. ст. 7.21);
- наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда (ч. 2 ст. 7.21);
- предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одного до трех минимальных размеров оплаты труда;
- на должностных лиц - от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда.[74]
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок.[75]