Квартирой признается структурно обособленное (то есть конструктивно изолированное) помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме (например, к лестничным площадкам) и состоящее на одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. К таким помещениям так же, как и в случае с жилыми домами, можно отнести ванные комнаты, кухни, балконы, лоджии и т.п.[14]
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.[15] Стоит отметить, что для того чтобы комната являлась самостоятельным объектом найма, она должна быть изолированной, т.е. не проходной.
В зависимости от формы собственности можно разделить жилые помещения на:
- находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц;
- находящиеся в государственной собственности, собственности Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации;
- находящиеся в собственности муниципальных образований.
Вне зависимости от того, к какому виду относится жилое помещение и в чьей собственности находится, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, иными нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ. осуществляется контроль за сохранностью жилого помещения, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом:
· его назначения;
· соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;
· требований пожарной безопасности;
· санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
· правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Правительством РФ.[16]
Требования к жилым помещениям таковы:
1) они должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: в городах он значительно выше, в сельской местности, как правило, полностью благоустроенными являются лишь многоквартирные жилые дома. Поэтому понятие "благоустроенное жилое помещение " будет зависеть от степени благоустроенности имеющегося в населенном пункте жилищного фонда, а именно государственного и муниципального;
2) предоставляемые жилое помещение должны соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. То есть они должны отвечать, в частности, объемно-планировочным параметрам (высота, площадь, изолированность и др.), температурно-влажностным показателям (температура и влажность помещения, загрязненность воздуха и т.п.). При этом жилые помещения должны отвечать и строительным показателям (не быть аварийными, ветхими, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях);
3) нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст.50 ЖК РФ). Норма предоставления общей площади жилого помещения по договору социального найма на одного человека для благоустроенного помещения установлена Решением городской Думы IV созыва города N-ка от 24 января 2006 г. №166 в размере 13 кв. м, для жилого помещения частичными коммунальными удобствами - 15 кв. м. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст.50 ЖК РФ).Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом. Решением городской Думы IV созыва г. N-ка от 24 января 2006г. №166 "Об утверждении нормы, предоставления жилого помещения по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения в N-ке" учетная норма общей площади жилого помещения на одного человека установлена для граждан, проживающих в благоустроенных жилых помещениях – 8.0 кв. м., для граждан, проживающих в жилых помещениях с частичными коммунальными, удобствами – 10.0 кв.[17]
4) помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
5) основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.[18]
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.[19]
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели.