Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании заявителю выдается или направляется по почте подтверждающий это решение документ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование. Кроме того, при проживании в переустраиваемых помещениях граждан, находящихся под опекой и (или) попечительством, необходимо заключение органов опеки и попечительства об отсутствии ухудшения жилищных условий данных граждан.[58]
Целесообразно обратить внимание на то, что положения ч. 1-3 статьи 27 Жилищного кодекса РФ сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами или договорами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях;
1. непредставления определенных частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ документов;
2. представления документов в ненадлежащий орган;
3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.[59]
Решение об отказе в согласовании перепланировки должно содержать основания отказа и ссылки на нарушения порядка согласования перепланировки жилого помещения, выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано в судебном порядке (Приложение № 4 ).
Например, такая формулировка как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.
При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие отношения, весьма разнообразно. Так, ст. 1 Закона Московской области от 16.04.2004 г. N 55/2004-03 "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые" запрещает переоборудование и перепланировку жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий, нарушению в работе инженерных систем и оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.[60]
Порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах например в г. Москве содержит большее количество запретов в данной сфере. Указанный нормативный правовой акт не допускает:
- перепланировку помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
- установку или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
- перепланировку, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м; -увеличение подсобной площади квартир за счет жилой; -переоборудование и перепланировку при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
- переоборудование и перепланировку помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба; -переоборудование и перепланировку строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
- перепланировку смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Не вызывает сомнения, что многие из приведенных запретов являются обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации. Поэтому представляется, что единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений в ближайшее время будет определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. Соответствующие правила должны стать едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.
3.2 Перечень ограничений мероприятий по переустройству помещений в жилых домах
Невозможно получить разрешение на переустройства и перепланировки при котором:
- Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
- Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
- Предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса
- Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайные ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
- Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
- Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх доступных проекту (расчету по несущей способности ,по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.[61]
В жилых домах типовых серий не допускается :
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.[62]
Рассмотрим следующие правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда:
- Переоборудование и перепланировка жилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. -Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
- Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
- Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.[63]
Требования к решению об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены в ч.2 и 3 ст.27 Жилищного Кодекса РФ. Обратим внимание, что Жилищный Кодекс РФ не требует утверждения формы такого решения Правительством РФ. Поэтому субъекты Российской Федерации могут установить ее самостоятельно в своих правовых актах. В тех регионах, где это не будет сделано, органы местного самоуправления вправе составлять указанное решение в произвольной форме. Однако в любом случае решение об отказе в согласовании переустройства жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа, который в обязательном порядке должен содержать указание на основание отказа, предусмотренное Жилищным кодексом РФ[64].
Важным этапом переустройства является приемка выполненных работ. Она осуществляется межведомственное комиссией и оформляется актом приемки, который утверждается главой муниципального образования и выдается заявителю. Акт комиссии направляется в орган технической инвентаризации (БТИ), управляющему жилым домом и (или) обслуживающей организации. Изменения в количественных и качественных характеристиках помещений.
Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений осуществляются подрядной организацией, имеющей лицензию на соответствующий вид деятельности, по договору подряда в соответствии с разрешительной и проектной документацией установленными сроками и режимом производства работ. С указаниями авторского надзора проектной организации, разработавшей проект переустройства и с указаниями (предписаниями) контрольных органов.
При проверках, проводимых приемочной комиссией, исполнитель работ обеспечивает в соответствии с перечнем контрольных мероприятий наличие на объекте (в том числе на рабочих местах): комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля за соблюдением норм и правил производства работ.
В комплект документов входит:
1. правоустанавливающие документы на квартиру,