· предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
· принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
· согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
· признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
· осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, соответствия жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
· определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений ;иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений.
По формам собственности жилищный фонд делится на частный, государственный и муниципальный. В СССР основная часть жилищного фонда находилась в государственной собственности. В период массовой приватизации промышленных предприятий объем государственного (ведомственного) жилищного фонда резко сократился и соответственно увеличился объем муниципального жилищного фонда. С другой стороны, по мере приватизации квартир возрастал объем частного жилищного фонда и сокращался объем муниципального.
В зависимости от целей использования новый Жилищный кодекс РФ разделяет жилищный фонд на:
· жилищный фонд социального использования для малоимущих и некоторых других категорий граждан (в основном муниципальный и частично государственный);
· специализированный жилищный фонд (также в основном муниципальный и частично государственный), предназначенный для временного проживания отдельных категорий граждан;
· индивидуальный жилищный фонд, предназначенный для собственного проживания граждан и членов их семей;
· жилищный фонд коммерческого использования, предназначенный его собственником для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
В муниципальной собственности находятся:
· жилищный фонд социального назначения для малообеспеченных граждан;
· служебные жилые помещения и общежития;
· маневренный жилищный фонд, предназначенный: для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся муниципальные жилые помещения; для граждан - несостоятельных должников, утративших жилые помещения, полученные за счет кредитов или целевых займов и заложенные в их обеспечение, если на момент обращения у них нет другого жилья; для граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; для иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
В отношении муниципального жилищного фонда органы местного самоуправления обладают всеми полномочиями собственника. По отношению к иному жилищному фонду к компетенции органов местного самоуправления относится только принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и обратно и согласование переустройства и перепланировки, жилых помещений. Остальные решения но поводу владения, пользования и распоряжения принимаются собственниками помещений и их объединениями.
Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечения их эксплуатации Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие формы объединений собственников:
· жилищные и жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы;
· товарищества собственников жилья (ТСЖ);
· объединения (ассоциации) ТСЖ, ЖСК для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц па основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок организации и деятельности кооперативов определяется Жилищным кодексом РФ и федеральным законодательством. Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены внесли паевые взносы за жилые помещения, может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством порядке распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений. При наличии в многоквартирном доме муниципальных жилых и нежилых помещений уполномоченный орган местного самоуправления имеет в ТСЖ количество голосов, пропорциональное его деле в общей площади помещений дома.
ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, а также односемейных домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и другими объектами при наличии общего или соседних земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. Два и более ТСЖ могут создать объединение (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.
ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое. Состояние общего имущества в многоквартирном доме. Оно самостоятельно принимает решение о форме управления домом, вправе заключать договор с выбранной управляющей организацией на управление многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. ТСЖ может своими силами выполнять работы для собственников помещений и оказывать им различные услуги. Оно самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в соответствии с его долей в общей собственности.
Органом управления многоквартирным домом, в котором не создано ТСЖ или кооператив, является общее собрание собственников помещений. К компетенции такого собрания относятся:
· принятие решений о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
· принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
· принятие решений о передаче в пользование общего имущества дома;
· выбор способа управления многоквартирным домом;
· другие вопросы, установленные Жилищным кодексом РФ.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок проведения общих собраний собственников определяется Жилищным кодексом РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Появились новые управленческие звенья службы единого заказчика жилищно-коммунальных услуг. В городах области организованы единые расчетно-кассовые центры, которые обеспечивают ежесуточный контроль за сбором платежей населения и распределением средств по расчетам с подрядчиками за оказанные услуги. Частный капитал продвигается в ЖКХ области медленно, но верно. Бизнесмены оценивают сферу ЖКК как прибыльную, но, к сожалению, не везде.
Непосредственное управление возможно в том случае, если жильцы в состоянии самостоятельно содержать общее имущество многоквартирного дома или по отдельности договариваться с обслуживающими жилищно эксплуатационными и коммунальными организациями. Такая ситуация является достаточно редкой.
Управление через ТСЖ или кооператив предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.
Важную роль в управлении жилищным фондом играет общественное участие и общественный контроль. Через систему старших по домам и подъездам, домовых и квартальных комитетов, органов территориального общественного самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.
Одним из основных компонентов управления жилищным фондом является система оплаты за жилое помещение.
Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде вносят плат) за пользование жилым помещением (за наем), плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.
Собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах в отличие от нанимателей не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1 Воронин А.Г., Лапин В.А. Основы управления муниципальным хозяйством. - М.: Дело, 1998
2 Иванов В.В., Коробова А.Н. Муниципальный менеджмент. – М.: ИНФРА – М, 2002
3 Таги-Зауе Ф.Г. Энергоснабжение городов. – М.: Строй издательство, 1992
4 Фомичева Е.В. Экономика природопользования. – М.: Торговая корпорация "Дашков и КО", 2003
5 Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы – М.: ИНФРА – М, 2001
6 Жилищный кодекс Российской Федерации
7 Зотов В.Б. Система муниципального управления, 2008