Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Обязанности по содержанию арендованного помещения стороны вправе определить по своему усмотрению. Чаще всего обязанности, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, текущий ремонт, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи возлагаются на фактического пользователя объекта - Арендатора. Обязанности сторон рекомендуется указывать подробно, для избежания разночтений. Следующая формулировка: "Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией помещения" при том что "Арендодатель несет расходы возложенные на него как на собственника помещения" может быть истолкована весьма неоднозначно. Подробное определение в договоре обязанностей тесным образом связано с вопросом об ответственности в случае, если имуществу причинен ущерб по причине неисполнения своих обязанностей одной из сторон.
При заключении договора, сторонам следует указать срок возврата помещения арендодателю и фактического освобождения помещения арендатором. При расторжении договора часто возникают вопросы о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в арендованном помещении (например, арендатор заказал и оплатил дорогостоящую отделку, что по договору не входило в его обязанности). Право на возмещение стоимости этих улучшений будет у арендатора только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя.
Помимо сказанного, следует отметить, что общее пользование арендованным имуществом, как арендодателем, так и арендатором не возможно и выходит за рамки договора аренды. В силу договора аренды, арендодатель на срок аренды передает права пользования и, возможно, владения - арендатору, при этом, утрачивая их сам, так как согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Заключая договор аренды, не нужно стремиться сводить его содержание к минимально необходимым условиям об объекте аренды и арендной плате. В случае, если законное и гарантирующее ваши права условие не включается в договор по той причине, что стороны не смогли его согласовать, в ваших интересах отказаться от этого варианта, чтобы в будущем избежать судебных процессов и убытков.
Проделанное нами исследование подчеркивает бесспорную актуальность данной темы. Тем более, что значение института аренды - в общем и аренды зданий, сооружений – в частности, велико: как известно среди видов аренды наиболее распространённым является аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды.
Отметим, что в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя – это необходимость четкого определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном уровне. В остальном же, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрации зданий, сооружений, вопросы различия понятий здания (сооружения) и нежилые помещения, вопросы государственной аренды зданий, сооружений. Можно надеется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры регистрации договора аренды зданий у государственных органов.
1. Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации. – М: ЮРИД. Лит. – 1993. – 64 с
2. Гражданский кодекс РФ Часть первая от 30.11.94. //СЗ РФ 1994, №32, ст. 3301; Гражданский кодекс РФ, Часть вторая от 26.01.96.//СЗ РФ , 1996. №5 ст. 410; Гражданский кодекс РФ, Часть третья от 26.11.2001 //Российская газета от 28 ноября 2001 г.
3. Градостроительный кодекс РФ от 10 января 2006 г. № 15-ФЗ. //СЗ РФ, 2006, №2, ст. 167.
4. Водный кодекс РФ от 30.12.2001. в ред. 30.06.2006. №86-ФЗ. //СЗ РФ, 2006, №27. ч. 1, ст. 2700.
5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 24 июля 2005 г. № 95-ФЗ.//Российская газета, № 137 от 27.07.2005.
6. Кодекс РФ об Административных правонарушениях от 20 декабря 2001 г. М.: Ось-89, 2005.
7. Гражданский процессуальный кодекс РФ. Федеральный закон от 14 ноября 2005 г. № 138-ФЗ. //Российская газета, № 220 от 20.11.2005.
8. Жилищный кодекс РФ. Федеральный закон от 29 декабря 2007 г. № 188-З. //СЗРФ, 2005. №5. ст.1012.
9. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 9 мая 2005 года № 43- ФЗ. //Российская газета, 12 мая 2005 г., № 98.
10. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон . «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 18.07.1995. //Гражданское законодательство: Сборник нормативных актов. - М.-1999. -С. 456-462.
11. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон. «Об авторском праве и смежных правах от 20.07.04. №72-ФЗ //Российская газета, 28 июля 2007 г., №159.
12. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Патентный закон Российской Федерации»: федер.закон от 07.02.03. № 22-ФЗ. // Российская газета. – 2007. - 11 февраля.- №26.
13. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: федер. Закон от 25 февраля 1999 г. № 39 – ФЗ //Экономика и жизнь. - 1999. № 11.
2. Определения и Постановления Верховного Суда РФ
1. Российская Федерация Высший Арбитражный суд РФ. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. N 3. С. 70.// Бюллетень Верховного Суда РФ. –2005. -№11. – С.- 10.
2. Российская Федерация. Верховный суд РФ. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о преступлениях, связанных с договорными обязательствами»,№9 от 27.05.2001г.// Бюллетень Верховного Суда РФ.-2001.- №7.-С.17-28.
3. Пензенская область. Пензенский областной суд. Постановление Президиума Пензенского областного суда от 14.01.1999. // Судебная практика по гражданским спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. – М.: НОРМА-ИНФРА-М.-1999. - 592 с. объектов на территории ЯНАО» от 20 мая 2007 года № 171;
4. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г. - №8. - Ст. 963.
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. - №7.
6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 1993 г. №23 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ, 2000. - №11.
7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июня 1995 г. №17 // Вестник ВАС РФ. – 2005. - №10.
8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон. - август 2006 г. - №30.
3. Описание книг
книга одного автора
1. Ансон, В. Договорное право / В.Ансон. - М.: Юрид. лит., 2000.- 404с.
2. Андреев, В.К. Представительство в гражданском праве / В.К. Андреев. - Екатеринбург.: Калинин, 2005. – 280 с.
3. Андреев, В.К. Гражданское право: учебник /В.К. Андреев. - М.: Юристъ, 1999 – 195 с.
4. Басин, Ю.Г. Проект. Строительство. Закон / Ю.Г. Басин. - М.: Юнити, - 71с.
5. Брагинский, М.И., Договорное право / М.И. Брагинский, - М.: Статут, 2005. - 136 с.
6. Братусь С.Н. Советское гражданское право. Субъекты гражданского права. /С.Н. Братусь - М.: Знание, 1984. – 367 с.
7. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса
Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд Правовая
культура. 2001.
8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: Юрайт, 2005. – 340 с.
9. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время,
аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Юрайт, 2005.
– 197 с.
10. Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. //Экономика
и жизнь. 2006. - №32. с. 25-31.
11. Гаврилов, А.К. Гражданское право в России / А.К. Гаврилов А.К. - М.: Инфра – М, 2000.- 425 с.
12. Гарницкий, А.А. Гражданское право Общая часть / А.А. Гарницкий. – М.: Юрист, 2006.- 324 с.
13. Грабовская, Н.П. Гражданское право / Н.П. Грабовская. - М.: Юрист, 2006.- 783 с.
14. Завидов Б.Д. Договор на выполнение проектных и изыскательских работ / Б.Д. Завидов. -М.: Юнити, 1997. – 215 с.
15. Зыкин, И.С. Внешнеэкономические операции: право и практика/ И.С. Зыкин - М.: Международные отношения, 2001. – 116 с.
16. Иоффе, О.С. Советское гражданское право (Курс лекций). Общая часть. Право собственности. Учение об обязательствах / О.С. Иоффе. - Л.: Нева, 1958. - 162 с.
17. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юнити, 2000. – 210 с.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй. / Под редакцией
Садикова О.Н. – М.: Инфра-М, 2001. – 890 с.
19. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним". М.: Фонд «Правовая культура». - 2006. – 567 с.
20. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М.: Финансы и
статистика, 2006. – 305 с.
21. Крассов, О.И. Договорное право в России / О.И. Крассов. - М.: .Юность, 2000. - 67 с.
22. Красавчиков, О.А. Юридические факты в советском гражданском праве/ О.А. Красавичиков. - М.: Право, 1958. – 571 с.
23. Медведев А.Н. Договор аренды. М.: Юриспруденция, 2005. – 165 с.
24. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М.: Феон, 2006. – 275 с. 25. Невзгодина, Е.Л. Гражданское право. Указ. Соч./ Е.Л. Невзгодина. - М..: