Современное отечественное законодательство в комплексе арендных операций выделяет категории "прокат" и "лизинг" (подробно проблемам классификации и терминологии посвящены следующие страницы данной работы). В то же время термины "наем" и "аренда" признаются равнозначными и равноупотребительными.
Отметим, что правовые системы других стран часто необоснованно придерживаются иного мнения. Еще в римском праве понятия "наем" и "аренда" были разделены. Под наймом (лат. - locatio) понималось владение и пользование вещью, выражаясь современным языком, для потребительских целей. Термин "аренда" (лат. - colonid) применялся в приложении к сделкам, в которых арендатор пользовался плодами от нанятого им имущества. Это различие имело свое значение, поскольку при найме величина наемной платы в соответствии с законодательством понижалась только в случае возникновения для нанимателя объективных препятствий для непосредственного пользования вещью (например, ее повреждения не по вине нанимателя)2. При аренде величина платы могла быть изменена еще и при неурожае, в случае, когда арендованное поле или огород не приносили достаточного количества плодов. Таким образом, назначение пользования имуществом (для потребительских или предпринимательских целей) являлось определяющим при классификации подобного рода сделок. Подобная схема принята и некоторыми современными западноевропейскими законодательствами. Например, немецкое право различает пользование только вещью (miethe -прокат, наем) и извлечение из нее плодов (pacht - аренда).
В ряде стран различие между понятиями аренды и найма увязывается с классификацией объекта имущества. Так, в соответствии с австрийским законодательством в аренду можно взять сельскохозяйственное оборудование, а также землю; любое остальное имущество можно лишь взять в наем. В то же время каких-либо существенных различий по форме и содержанию договора указанное обстоятельство не несет. В настоящей работе мы придерживаемся позиции, принятой современным отечественным законодательством, - не разделяя в принципе категории "аренда" и "наем", тем не менее в силу сложившейся традиции для характеристики указанного комплекса операций в основном используется термин "аренда".
Рассмотрим систему отражения арендных отношений в отечественном гражданском праве в исторической ретроспективе. Прежде всего, необходимо отметить, что система российского дореволюционного права характеризовалась двумя основными чертами: преемственностью и заимствованием. Преемственность в регулировании правоотношений состояла в том, что более поздние источники русского права включали в себя слегка переработанные или вообще оставленные без изменений законодательные акты, выпущенные ранее. Например, Свод законов Российской Империи от 1832 г. включал в себя ряд статей, изданных еще во времена царя Алексея Михайловича, Что касается заимствования, то эту черту, строго говоря, нельзя трактовать в полной мере как специфически российскую, поскольку законодательства многих стран в значительной степени дублировали друг друга. Тем не менее, действительно, отдельные статьи и положения из законодательств ряда Западных стран, в частности Франции и Германии, включались в отечественные нормативы практически без переработки и надлежащего осмысления. Вероятно, не случайно видный русский ученый-правовед конца XIX - начала XX в. Г.Ф. Шершеневич, характеризуя специфику российского гражданского права, использовал даже более жесткий термин - поверхностное заимствование.
К первому получившему известность источнику русского права традиционно относят Русскую Правду Ярослава Мудрого, большинство статей которой посвящено лишь уголовному праву. Система же гражданского права в те времена строилась в основном на обычаях1.
Законодательно гражданские правоотношения были оформлены в Псковской и Новгородской судных грамотах XIV-XV вв., которые представляли собой постановления совета бояр, княжеские указы, постановления вече, а также законодательно закрепленные нормы обычного права Псковской и Новгородской феодальных республик. Именно в этих источниках впервые определялись правила относительно аренды имущества. Так, в Псковской судной грамоте приводились три необходимых (существенных) условия договора о найме имущества (предмет найма, срок и вознаграждение хозяина). В роли арендодателя мог выступать лишь собственник имущества; отметим, что указанное условие просуществовало в отечественном законодательстве до середины XIX в.
Предметом аренды могло выступать лишь недвижимое имущество (поля, луга, огороды и т.д.). Срок аренды устанавливался по соглашению сторон, в то же время собственник имущества имел право в любой момент времени расторгнуть договор, однако существовало требование: хозяин ни в коем случае не должен прерывать аренду до получения первого урожая. Вознаграждение осуществлялось исключительно частью произведенных арендатором продуктов, однако предусматривалась возможность залога в виде скота или денег до получения урожая на арендуемом поле. В случае если арендатор не заплатил собственнику арендную плату, то на имущество первого" налагалось взыскание, а после его смерти обязательства переходили к наследникам, принявшим имущество1. Относительно действий участников договора в случае порчи арендуемого имущества Псковская грамота не давала никаких указаний. Дело в том, что объектом аренды в то время могло выступать лишь поле или огород и, по-видимому, считалось, что физической порчи этих объектов практически быть не могло. Статья 51 Псковской грамоты давала возможность заключать договор аренды в письменной или устной форме. Если договор заключался устно, то в случае возникновения судебного разбирательства в отношении объекта аренды для подтверждения условий этого договора необходимы были доказательства по меньшей мере четырех свидетелей.
В качестве первого оформленного источника не только уголовного, но и гражданского права в централизованном русском государстве выступали судебники царей Ивана III (1497 г.) и Ивана IV (1520 г.), отдельные положения которых продолжали применяться в системе российского гражданского права до середины XIX в. В данных законах были приведены статьи, в которых производился расчет прибытков и приплодов, полученных за известный период времени, причем некоторые формулировки статей дают основания полагать, что подобные расчеты делались в том числе и с целью определения величины арендной платы.
Следующим документом, в котором правила об аренде имущества получили дальнейшее развитие, следует считать Уложение царя Алексея Михайловича от 1649 г. Отдельные статьи Х и XVI глав данного Уложения были посвящены правилам совершения арендных сделок.
В аренду уже разрешалось сдавать и движимое, и недвижимое имущество, а также лавки, дворы, торговые ряды. Срок аренды устанавливался договором, однако Уложение предписывало, что в случае найма земель у татарских, чувашских, башкирских и ряда других князей договор не должен был заключаться на длительный срок. Впервые поднимался вопрос о правоспособности отдельных лиц при совершении договора, например, правом брать в аренду торговые ряды обладали только местные жители. В случае, если арендатор был не в состоянии уплатить хозяину плату вследствие пожара или разбоя (т.е. по не зависящим от него причинам), суд мог предоставить рассрочку по уплате на срок не более трех лет (ст. 205, глава Х Уложения); указанное правило было аннулировано последующими указами. В Уложении также предписывалось совершать договор аренды любого имущества в письменной форме. В противном случае участникам сделки отказывалось в судебной защите - ст. 189 главы Х предписывалось не давать ход делу в судах по искам, основанным на устных высказываниях1.
Из более поздних указов заслуживают внимание указ Петра I от 30 января 1701 г. и указ Анны Иоановны от 8 июня 1738 г. Эти указы законодательно оформляли новый вид арендных отношений - отдача земли в наем под постройку. Арендатор на длительное время брал в наем участок земли, возводил на нем какие-то здания, пользовался ими в течение оставшегося срока договора, а по окончании сделки указанные постройки передавались в собственность хозяина земельного участка.
Форма договора аренды устанавливалась в зависимости от вида объекта сделки - при найме недвижимого имущества была обязательной письменная форма договора с указанием цены сделки, поскольку величина пошлины, уплачивавшейся при оформлении сделки, исчислялась на основе именно этой суммы. Движимое имущество (за исключением морских и речных судов) могло сдаваться в аренду без всяких условий2.
Указом от 26 августа 1727 г. собственникам сданного в аренду имущества запрещалось в одностороннем порядке расторгать договор до истечения срока; точно так же арендатор не мог отказать арендодателю в уплате причитающихся сумм или изменить размер платы в одностороннем порядке.
Устав полицейский, принятый в 1782 г., т.е. во времена царствования Екатерины Великой, определял необходимые (существенные) условия договора аренды1. Статья 179 Устава содержала требования об указании в договоре следующих обязательных условий: наименование имущества, подлежащего сдаче в аренду; срок договора; время его совершения; лица, вступающие в сделку; условия сделки. Уставом также было предписано, что отдельные сделки с недвижимым имуществом, например продажа, аренда, залог и т.д., следовало отражать в специальных маклерских книгах, что, по сути, представляло собой своего рода государственную регистрацию. В противном случае с каждого из участников сделки взыскивался штраф в двойном размере от цены договора.