Далее заслуживает внимание постановление Высшего Государственного Совета от 30 июня 1824 г., в котором вводилось ограничение на аренду монастырских подворьев на срок более чем 12 лет.
В данной работе перечислены наиболее значимые источники договорных отношений по аренде до издания в 1832 г. Свода законов Российской Империи, которым окончательно были сформированы источники российского гражданского права. Надо отметить, что первоначально Свод законов не различал наем имущества и личный наем (контракт, подряд). Обособленное понятие имущественного найма (аренды) было зафиксировано лишь в 1882 г., когда Свод законов был переиздан.
Гражданские законы были разбросаны по всему Своду, поэтому в 1887 г. они были изданы особо и получили название Гражданского уложения (при этом нумерация и содержание статей оставались неизменными). В 1905 г. уложение было переиздано и в целом просуществовало в этой редакции до Октябрьской революции 1917г. Надо иметь в виду то обстоятельство, что наряду с общим законодательством (Свод законов Российской Империи) в некоторых частях страны действовали местные законы (Польша, Финляндия, Бессарабия, Прибалтика), которые часто устанавливали иные положения по гражданскому законодательству. Отношениям найма (аренды) были посвящены 18 статей тома Х Свода законов в редакции от 1882 г., а также 8 статей в приложении к тому Х Высочайше утвержденного 19 февраля 1861 г. мнения Государственного Совета ("Об отдаче помещичьих земель в аренду"). В отношении местных законодательств, посвященных вопросам аренды, следует отметить Собрание гражданских законов губерний Царства Польского (раздел 8 "О договоре найма", ст. 1708 - 1831) и Свод местных законов губерний Остзейских (т. III, раздел 13 'Требования по договорам о предоставлении пользования", ст. 4025-4171)1.
Ключевое определение категории найма (аренды) в Своде законов давалось в следующей формулировке. Имущественный наем (аренда) - это договор, по которому одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью.
Субъектами отношений найма выступали:
• хозяин вещи (наймодатель);
• арендатор (съемщик, кортомщик и т.д.).
Все участники договора должны были удовлетворять требованию правоспособности. Например, законодательство запрещало лицам польской национальности брать в аренду имения, расположенные в западных губерниях Российской Империи. Определенные ограничения накладывались и на представителей ряда других национальностей2.
Российское дореволюционное законодательство, в отличие от многих правовых систем Запада, не выделяло отдельные виды имущественного найма как с точки зрения объекта аренды (например, наем земли, недвижимости и т.д.), так и с позиции содержания договора (например, аренда для потребительских целей, наем имущества с целью извлечения из него экономической выгоды).
Существенными принадлежностями договора назывались:
• условие о предмете договора;
• условие о сроке пользования;
• условие о размере вознаграждения. Приведем краткую характеристику этих условий.
Условие о предмете договора. Дореволюционное право устанавливало, что в аренду могут быть сданы только вещи (имущество, но не права), причем непотребляемого свойства. Не могло выступать в качестве предмета аренды имущество, индивидуальность которого не имела значения (например, деньги). Отметим, что фактически до отмены крепостного права отдавать в наем можно было не только вещи, но и крепостных слуг. Только с середины XIX в. в России были введены отдельные нормы о личном найме (контракте, подряде), которые нашли отражение в Своде законов от 1882 г.
Законодательно были установлены определенные ограничения при отдаче в аренду государственного и церковного имущества. Например, монастырские здания не могли отдаваться в наем под торговые и трактирные заведения (ст. 1711,ч. 1,т.Х).
Кроме того, порядок осуществления сделок с недвижимостью, принадлежавшей дворянскому сословию (в том числе и сдача в аренду), регулировался еще и в зависимости от ее вида (исключение представляли собой операции с заповедной и майоратной недвижимостью).
Заповедная недвижимость могла быть учреждаема Высочайшим указом императора только для недвижимости потомственных, знатных фамилий (ст. 478, ч. 1, т. X). Особенность любых сделок с заповедной недвижимостью заключалась в том, что для их осуществления необходимо было испрашивать высочайшее разрешение; кроме того, относительно заповедного имущества были запрещены любые операции, направленные на отчуждение, например продажа, дарение и т.д. Заповедная недвижимость также не подлежала судебным взысканиям и переходила к наследникам в полном составе без раздробления.
Майоратная недвижимость по существу представляла собой недвижимость заповедную с той лишь разницей, что она переходила по наследству только к старшему сыну (ст. 494 -512, ч.1, т.Х)1.
Кроме того, указание на срочность договора устанавливалось законодательством с целью предотвращения распространенной в России в конце XIX - начале XX в. практики фактического приобретения имения путем заключения пожизненного договора аренды. Поскольку формально собственником оставался бывший владелец, казна не получала пошлин и сборов за приобретение недвижимости. (Отметим, что в настоящее время в отечественном законодательстве срок в договоре аренды не рассматривается как существенное обстоятельство - см. ст. 610 Гражданского кодекса.) Однако местное законодательство в западных губерниях допускало возможность заключения свободными крестьянами бессрочного договора аренды помещичьего земельного участка, так называемого чиншевого договора.
Впервые четко предельный срок договора аренды (12 лет) был установлен в 1824 г. для монастырских земель и зданий. Впоследствии Свод законов от 1832 г. распространил данное условие на все виды арендных договоров недвижимости; необходимость этого шага, приведенная в разъяснениях Правительствующего Сената, заключалась в том, что указанный срок устанавливался с целью не допустить обесценения объекта аренды. Тем не менее в отношении срока законодательство допускало множество исключений, причем некоторые из них носили совершенно случайный характер. Например, в окрестностях Санкт-Петербурга и Москвы на 25-верстном расстоянии от них земли, предназначенные для строительства дач, разрешалось отдавать в аренду на срок до 30 лет1. Отметим, что в основном эти исключения касались сроков аренды земельных участков, а число их было столь велико, что общепринятый предельный срок договора в 12 лет применительно к аренде недвижимости практически не применялся.
Существенные ограничения и требования предъявлялись к потенциальным арендодателям. В частности, правом сдачи имущества в аренду обладали определенные лица на следующих условиях.
1. Собственник был вправе отдать свое имущество на всяких условиях с соблюдением общих и местных ограничений (ограничения, установленные местными законодательствами, в основном касались аренды недвижимого имущества).
2. Владельцы заповедных имений, лесов, полей, которым было предоставлено полное и исключительное право их использования, могли отдавать указанное имущество в аренду, причем соответствующий порядок был установлен Сводом законов с 1863 г. (ст. 486, ч. 1, т. X).
3. Владельцы майоратных имений обладали правом сдавать в аренду "пустые и запасные земли" на срок не более шести лет с обязательным испрошением разрешения.
4. Все прочие пожизненные владельцы родовых и приобретенных имений могли отдавать их в аренду, но лишь на срок, в течение которого им принадлежало право на указанное имущество.
5. Владельцы городских и казенных земель, отданных под хозяйственные заведения, которым было предоставлено право пользования отведенными им участками, могли сдавать их в аренду всеми законными способами.
6. Опекуны и попечители, т.е. представители лиц, не обладавших правоспособностью, могли заключать договоры аренды на имущество подопечных в пределах предоставленной им власти. Например, опекунам малолетних было предоставлено право отдавать в аренду принадлежавшее последним имущество на срок до достижения подопечным 17-летнего возраста. Отдача на более продолжительный срок допускалась только с разрешения Правительствующего Сената; при несоблюдении этого порядка договор аренды терял силу по достижении малолетним указанного возраста.