Форма договора аренды по Своду законов от 1882 г. различалась в зависимости от вида нанимаемого имущества и статуса его участников. Приведем краткую характеристику указанных условий.
В основном это касалось тех лиц, которые не всегда могли заключать договор в письменной форме. Так, в случае аренды крестьянами помещичьей земли на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на срок от 3 до 12 лет на сумму ежегодной арендной платы не свыше 300 руб., указанные договоры могли совершаться устно (ст. 1-700, ч. 1, т. X).
Договорные отношения по вопросам аренды регулировались еще и в зависимости от национальной принадлежности участников, что объяснялось имевшей в те годы национальной дискриминацией - для лиц польской и еврейской национальности во всех случаях являлось обязательным заключение договора аренды в письменной форме.
Обязанности собственника имущества заключались в предоставлении вещи арендатору и поддержании ее в надлежащем состоянии (выражаясь современным языком, речь шла об осуществлении капитального и текущего ремонтов). Арендатор обязан был использовать вещь согласно ее экономическому назначению, предупреждать повреждение имущества, а также выплачивать вознаграждение (арендную плату).
В отличие от современного Гражданского кодекса дореволюционное Гражданское уложение не давало возможности изменить существующую величину арендной платы в течение договора как в одностороннем порядке, так и по инициативе обеих сторон. Изменение величины арендной платы могло быть оформлено лишь прекращением существующего договора и заключением нового1.
Прекращение договора аренды могло произойти по следующим причинам:
-взаимное согласие;
-выполнение сторонами его условий (истечение срока договора, внесение всей суммы арендной платы в случае найма с выкупом имущества и т.д.);
-неисполнительность одной из сторон договора;
-гибель, утрата объекта аренды.
Отдельно следует упомянуть о порядке осуществления договора аренды при смене собственника арендуемого имущества в процессе договора. Первоначально русское законодательство и судебная практика придерживались мнения, что при отчуждении нанятой вещи в собственность иному лицу договор аренды прекращает свое действие; такая практика имела место вплоть до середины XIX в. В качестве причин, объяснявших подобную норму, выдвигалось, например, следующее положение - новый собственник имущества не принимал участия в заключении договора аренды, поэтому не являлся обязанным по нему. Однако постепенно в российской юридической практике стал доминировать подход, согласно которому право арендатора - вещное право, "всюду следующее за вещью"1. Не случайно арендные договоры относились Сводом законов от 1832 г. к "неполным правам собственности". В связи с этим практика осуществления договора аренды в случае смены собственника нанятого имущества требовала пересмотра.
Сначала в соответствии с Указом от 19 июля 1849 г. при публичной продаже имений за долги все арендные договоры, заключенные владельцем до описи имущества, оставались в силе до назначенного срока. Затем в решениях Сената № 304 от 1867 г. и № 1794 от 1870 г. было закреплено требование, согласно которому права арендатора, по категории относящиеся к вещным правам, сохранялись при продаже имущества, а также в случае его смерти (указанные права переходили к законным наследникам). Принимая это обстоятельство во внимание, можно понять истинный смысл внесенной в 1882 г. в Свод законов ст. 521: "Вотчинник, несмотря на то, что имущество его находится по законно совершенным актам во временном отдельном владении постороннего лица, может, однако, уступить или передать кому-либо, по своему произволу, принадлежащее ему право собственности на таковое имущество, впрочем, не стесняя тем право отдельного владения1".
Современное гражданское законодательство также придерживается этой позиции - переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является
Неполное право собственности - это право собственности, силой закона или непринужденной волей собственника, ограниченное в пользовании, владении, распоряжении2.
В заключение отметим, что комплекс арендных отношений в системе дореволюционного права характеризовался существенными противоречиями, связанными прежде всего с отсутствием стройной системы гражданского законодательства в целом. Данные противоречия в наиболее общем виде можно объяснить следующим образом:
• существование множества законодательных актов, регулировавших арендные сделки (наряду со Сводом законов арендные отношения регулировались указами и постановлениями Сената, решениями суда и т.д.);
• отсутствие унифицированного подхода к трактовке и определению некоторых категорий и явлений в системе права, регулировавшего арендные сделки (например, некоторые установленные ограничения или положения носили "совершенно случайный характер";
• существование определенного "перекоса" системы гражданского права, выражавшегося в том, что отдельным вопросам или явлениям законодательные акты уделяли много внимания, а некоторые важные моменты оставались непрописанными, таким образом, они регулировались обычаями делового оборота. "Наши законы о найме имуществ весьма кратки и неопределенны. Заключая в себе несколько постановлений касательно сроков и порядка совершения договоров имущественного найма, они почти не вдаются в регулирование отношений хозяина к нанимателю и обратно. Хорошая сторона этих законов заключается только в том, что они предоставляют полный простор воле частных лиц, допуская включать в договор найма всякие произвольные условия, законами не противные1.
Отечественные юристы того времени прекрасно осознавали "слабые" моменты существовавшей системы права, поэтому в предреволюционные годы велась активная подготовка нового проекта гражданского уложения, который должен был стать первым российским гражданским кодексом. В начале XX в. российская гражданско-правовая наука, по мнению зарубежных юристов, достигла сравнительно высокого уровня, а отечественное гражданское и торговое законодательство успешно приспосабливалось к потребностям развивавшейся российской промышленности. Однако работы по совершенствованию системы права были прерваны Октябрьской революцией.
В первые годы советской власти вопросам гражданского права практически не уделялось внимания, а хозяйственная жизнь протекала в соответствии с законами и обычаями, принятыми в дореволюционной России, Не случайно первый Гражданский кодекс РСФСР фактически вобрал в себя многие законодательные решения дореволюционного периода с учетом новых реалий.
В период НЭПа в части арендных сделок действовало дореволюционное право. Позже, с началом коллективизации, положения по аренде были изменены в части введения запрета на осуществление найма отдельных объектов, а также изменения предельных сроков договора. Так, была запрещена аренда земли и предприятий частными лицами.
Гражданский кодекс от 1964 г. содержал главу "Имущественный наем", регулировавшую лишь общие вопросы арендных отношений, при этом аренда по видам не выделялась в самостоятельные параграфы. Соответственно в условиях изменения хозяйственных отношений в конце 80-х гг. нормы кодекса 1964 г. оказались недостаточными и отчасти устаревшими применительно не только к арендным договорам. Издание в 1991 г. Основ гражданского законодательства существенно расширило свободу сторон, в частности, при арендных отношениях, которым была посвящена глава Х "Основы законодательства при аренде"; например, была введена аренда предприятия1.
Система параллельного существования двух основополагающих источников гражданского права (Основы гражданского законодательства в части, не противоречащей им, Гражданский кодекс 1964 г.) вызывала много нареканий и в конечном итоге была изменена в современном Гражданском кодексе РФ (части I и II). Трактовка правовых вопросов арендных сделок в соответствии с действующим законодательством будет рассмотрена в следующих разделах данной работы.
В настоящее время правовые нормы арендных отношений приведены в главе 34 Гражданского кодекса РФ. Статьи 606 -625 кодекса посвящены общим вопросам регулирования арендных операций, тогда как описание правоотношений по отдельным видам договоров аренды приведено в статьях: