-договор проката (ст. 626 - 631);
-аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632 - 641);
-аренда транспортных средств без экипажа (ст. 642 - 649);
-аренда зданий и сооружений (ст. 650 - 655);
-аренда предприятий (ст. 656 - 664);
-финансовая аренда (ст. 665 - 670).
Кроме того, в развитие и дополнение условий, изложенных в Гражданском кодексе РФ, действует и специальное законодательство об аренде, например, арендные отношения, возникающие при сдаче государственного имущества в аренду, регламентируются, помимо Гражданского кодекса, рядом других нормативно-правовых актов .
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) за плату имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606).
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником имущества. В основном указанное положение относится к сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности, когда в качестве уполномоченных органов выступают комитеты по управлению государственным имуществом и местные органы власти.
Недвижимое имущество, принадлежащее предприятию на правах хозяйственного ведения, может быть сдано им в аренду только с согласия собственника. Остальным имуществом предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Имущество, принадлежащее предприятию на праве оперативного управления во всех случаях не может быть передано в аренду без согласия его собственника1 (ст. 296 Гражданского кодекса РФ).
Статья 606 устанавливает традиционную норму, согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, принадлежат ему на праве собственности. Однако это положение действует лишь в том случае, когда арендованное имущество использовалось арендатором в соответствии с условиями в договоре аренды или, если такие условия не определены, в соответствии с экономическим назначением имущества.
Арендованное имущество может быть сдано арендатором в субаренду; права и обязанности арендатора по договору аренды могут передаваться другому лицу, вноситься в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, законом, другими правовыми актами. Поскольку сдача имущества в субаренду является актом распоряжения, то арендатору, намеревающемуся осуществить указанную сделку, необходимо согласие арендодателя.
Гражданский кодекс вводит квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды. К ним относятся вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования, так называемые непотребляемые вещи. Отсюда следует важный вывод: в аренду не могут быть сданы нематериальные активы как имущество, не относящееся к. вещам, денежные средства, права организации (лицензии, разрешения и т.д.).
Гражданский кодекс допускает возможность заключения договора аренды в устной форме, но только гражданами (физическими лицами) между собой и на срок не более года, а также если в качестве объекта аренды не выступают недвижимость или транспортное средство. Во всех иных случаях договор аренды должен быть составлен в письменной форме, а при некоторых условиях необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Указанная процедура, например, установлена для следующих видов арендных операций:
• аренда недвижимого имущества в случае, когда ее срок составляет более одного года (согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся: земля; участки недр; обособленные водные объекты; леса; многолетние насаждения; здания, в том числе помещения, являющиеся частью зданий; сооружения; воздушные и морские суда; космические объекты);
• аренда предприятия, а также операция долгосрочного лизинга в случае, когда ее объектом выступает недвижимость.
Несоблюдение требования регистрации сделки влечет за собой признание ее ничтожной в соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса. Это означает, что указанная сделка является недействительной с момента ее заключения и условия ее не могут быть оспорены в судебном порядке. В таких случаях согласно п.2 ст. 167 Гражданского кодекса стороны обязуются возвратить друг другу все полученное по договору, а при невозможности сделать это в натуре, возместить стоимость в деньгах - так называемая двусторонняя реституция.
К существенным условиям договора Гражданский кодекс относит единственное условие - о составе имущества. В договоре необходимо указать: наименование, характеристику качества и другие признаки, позволяющие точно идентифицировать соответствующий объект арендных отношений и его состояние. Однако для отдельных видов арендных сделок установлены дополнительные условия, признанные существенными, эти условия будут рассмотрены ниже при изучении конкретных видов арендных операций.
Срок аренды согласно Гражданскому кодексу не относится к существенным условиям договора. Если в договоре нет указания на срок его действия, он считается заключенным на неопределенное время, и в этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно известив другую сторону не менее чем за один месяц (при аренде недвижимости не менее чем за три месяца). Однако законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Например, ст. 627 устанавливает, что договор проката может быть заключен только на срок до одного года. Предельные сроки договоров аренды устанавливаются еще и для природных объектов; например, в соответствии с положениями Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в пользование на срок до 25 лет1.
Не является существенным условием договора и размер арендной платы. В случае отсутствия в договоре условия об арендной плате применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, - установление цены договора, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Исключение установлено лишь для договора аренды зданий и сооружений - при отсутствии в договоре условия об арендной плате договор считается незаключенным.
Поскольку договор аренды является возмездным, к основной обязанности арендатора относится обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом1.
Согласно п. 2, ст. 614 Гражданского кодекса арендная плата может быть установлена в виде:
-определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-предоставления арендатором определенных услуг;
-установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-возложение на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусмотреть в договоре как сочетание указанных форм арендной платы, так и иные формы оплаты. При этом следует заметить, что в случаях, когда расчеты между участниками сделки производятся в неденежной форме, имеет место бартерная сделка со всеми вытекающими, прежде всего для учета и налогообложения, последствиями.
Гражданский кодекс возлагает на арендатора также и другие обязанности:
• арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества, если такие условия в договоре не определены (п. 1, ст. 615);
• п. 2 ст. 616 устанавливает, что текущий ремонт, содержание имущества в исправном состоянии должны производиться за счет арендатора, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором. Например, при аренде транспортного средства с экипажем на арендодателя возлагаются обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонтов (ст. 634);
• при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622).
По общему правилу на арендодателя возлагаются такие обязанности:
• предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора или назначению имущества. Имущество должно быть передано арендатору в течение указанного в договоре аренды срока или, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (ст. 611);
• производить капитальный ремонт переданного в аренду оборудования, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Например, ст. 644 возлагает на арендатора осуществление всех видов ремонта (текущего и капитального) при аренде транспортного средства без экипажа;
• на арендодателя также возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им в соответствии с условиями договора. Он должен исправлять все существующие повреждения, произошедшие не по вине арендатора; даже если вред причинен посторонним лицом, тяжесть убытка всегда ложится на собственника имущества, за исключением лизинговых операций, при которых риски порчи и потери имущества возлагаются на лизингополучателя (арендатора). Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену арендованного имущества аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Арендодатель является ответственным и в том случае, когда он не знал о недостатках на момент заключения договора аренды, т.е. речь идет о скрытых недостатках.