Пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ еще более «страхует» права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.
Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Ограничения права собственника жилого помещения так же заложен в статье 24 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.
Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться,подводя итоги всему выше сказанному, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег.
С введением закона о государственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когда создается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением. Необходимо усовершенствовать Жилищный кодекс РФ, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащимобразом урегулированы.
Заключение
В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи жилового помещения в общем.
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель в свою очередь обязуется принять и уплатить за него определенную цену.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, государство.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
В определение направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Несмотря на длительное существование и достаточно динамичное развитие положений действующего законодательства, регулирующих правоотношения, связанные с отчуждением жилых помещений по договору купли-продажи, а также на относительно значительное число публикаций, посвященных данной проблематике, в правоприменительной практике до сих пор встречаются дискуссионные, требующие разрешения вопросы.
Применительно к вопросу о государственной регистрации сделок с недвижимостью следует отметить, что в изученных научных публикациях выявлены две различные позиции. Согласно одной из них функции по регистрации необходимо передать нотариату. Другая же заключается в том, что действующий сегодня порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами Министерства юстиции РФ в достаточной мере отвечает требованиям и условиям гражданского оборота в сфере купли-продажи жилых помещений.
В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, имущественную роль при совершении сделок купли-продажи жилых помещений играют органы опеки и попечительства, без разрешения которых сделка невозможна. Данный вопрос вязан с проблемой возможных мошеннических действий при заключении, изменении и расторжении сделок по купле-продаже жилья. Упомянутая проблема отчасти вызвана значительным увеличением числа агентов оказывающих риэлтерские услуги.
На практике нередки случаи, когда по вине недобросовестных риэлтеров или мошенников ничего не подозревающий покупатель, вселившись в только что приобретенную квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу родственник или отбывающий заключение в местах не столь отдаленных человек. Именно в пользу вышеуказанных лиц выносили свои решения суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим для совершения мошеннических сделок.
Так же была упомянута проблема о возмещении лицам, понесшим ущерб при сделки купли-продажи жилого помещения. Подобные сделки, а точнее, момент передачи денег по договорам отчуждения жилья, ранее, осуществлялись под контролем нотариуса. Теперь, когда эти сделки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже были прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются и без денег и без жилья.
Существенным шагом на пути улучшения сложившейся ситуации стало Постановление Конституционного Суда РФ от 24 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Принятое Постановление в большей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и существенно сокращает возможности для неправомерного поведения участников рынка недвижимости.
В результате проведенного исследования представляется возможным внести следующие предложения. На данный момент передача функций по регистрации сделок с недвижимостью нотариату представляется нецелесообразной ввиду того, что государственные органы в большей степени обеспечивают защиту прав граждан, а также потому, что такой шаг потребует значительных материальных затрат. Вместе с тем следует отметить необходимость конкретизации и повышения ответственности органов осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Желательно введение специального фонда, из которого бы органы регистрации оплачивали материальный ущерб. Подобные меры нужны и в отношении органов опеки и попечительства.
Вполне уместно, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в пункте 2 данной статьи особого субъекта ответственности – риэлтеров.
Так же при рассмотрении вопросов, связанных с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, выявлено, что в настоящее время у судов все еще возникают проблемы с тем, каким образом квалифицировать договор купли-продажи, совершенный с соблюдением установленных законом требований к таких договоров форме, государственная регистрация которого не была произведена в силу тех или иных причин. В результате анализа положений гражданского законодательства, судебной практики убедительно доказано, что в приведенном случае договор купли-продажи следует считать незаключенным, но не недействительным. Права покупателя в подобной ситуации не могут быть защищены путем признания права собственности на жилое помещение, являющееся предметом такого договора.