И так, делая вывод по данному параграфу, можно сказать, что четкой формулировки понятия «недвижимость» в Гражданском кодексе РФ не существует. Понятие определено не путем определения его признаков, а путем перечня, приведения примеров, относящихся к этому понятию. Чтобы иметь полное представление о недвижимости обратимся к статье 130 Гражданского РФ, которая говорит, что «недвижимость» – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, железные дороги.
Понятие «недвижимость», «недвижимые вещи», правовой режим и сделок с ними эволюционировали, об этом показывает исторический опыт законодательного регулирования институтов. С точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным.
Объекты недвижимости в гражданском праве
Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения[44]. Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.
Действующее гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимости. В статье 130 Гражданского Кодекса РФ перечислены важнейшие объекты недвижимости, перечень недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).
Вместе с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости:
1) Земельные участки и части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка (ст. 1 Закона о земельном кадастре). Понятие земельного участка, содержащееся в Земельном кодексе РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Понятие «земельного участка» в значительной степени субъективно. Еще Ф. Савиньи писал, что «участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой, мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением. Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою является возможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности»[45].
2) Участки недр и части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода – геометризованного блока недр (ст. 7 Закона о недрах). Участки недр и части участков недр к числу поземельной объектов недвижимости.
3) Объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
4) Здания (сооружения).
Под зданием в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением»[46]. Здания (сооружения ) относятся к производным (или рукотворным) объектам недвижимости.
Среди признаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельное расположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении таких объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как «отдельно стоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и сооружения.
Находящиеся в здании (сооружении) помещения, могут быть жилыми и нежилыми.
5) Жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната – ст. 15, 16 ЖК РФ), нежилые помещения, и их части помещений (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения, можно сформулировать понятие нежилого помещения – таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. В судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму были уравнены со зданиями и сооружениями[47].
6) Воздушные, морские суда; суда внутреннего плавания, космические объекты.
7) Объекты незавершенного строительства.
8) Предприятия как имущественные комплексы, части предприятий как имущественных комплексов и иные имущественные комплексы.
Предприятие – имущественный комплекс, который используется в предпринимательской деятельности. Законодатель рассматривает имущественный комплекс предприятия как нераздельную совокупность объектов вещного права (включающих как недвижимые, так и движимые вещи), а также как объектов обязательственного права. То имущество, которое не является недвижимостью, но попадает в состав предприятия как имущественного комплекса, теряет в общем объекте гражданского права свой статус движимых вещей и является составной частью недвижимого имущества, сохраняя этот статус до тех пор, пока не утрачивает связи с предприятием как целостным имущественным комплексом. Точно так же и обязательственные права, являющиеся составными частями предприятия как имущественного комплекса, трансформируются в неотделимую часть недвижимого имущества.
Подводя итог, всему выше сказанному, можно сделать вывод, что Гражданский кодекс РФ содержит примерный перечень объектов недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе».
Практика применения Гражданского Кодекса и иных законодательных актов о недвижимости показала, что квалификация недвижимости не лишена недостатков, целесообразно было бы внести дополнения в действующее законодательство. Например, дополнить объектами недвижимого имущества, которые в настоящее время не упомянуты в Гражданском кодексе РФ. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые).
3.Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:
- права на недвижимость;
- сделки с недвижимым имуществом;
- обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы статьи 164 Гражданского Кодекса РФ, допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации.