В ст. 453 ГК РФ установлены последствия изменения и расторжения договора.
В случае изменения договора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе. Например, стороны согласились на увеличение арендной платы, то арендатор оплачивает арендную плату в новом размере, в остальной части договора аренды нежилого помещения (например, сроки внесения арендной платы, условия об использование данного помещения и т. д.) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства аренды.
При расторжении договора аренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.
Если изменения и расторжения договора аренды произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения и государственной регистрации сторонами соглашения об изменении и расторжении договора аренды. Так в приведенном выше примере стороны могут прийти к соглашению об изменении арендной платы, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере с момента подписания дополнительного соглашения с изменением и государственной регистрации его в Государственном учреждении прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если она требуется), если иное не установлено в данном дополнительном соглашении.
При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента осуществления в законную силу решения суда об изменении и расторжении договора.
Суд при расторжении договора, может определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.
В случае, если арендодатель подал иск не только о расторжении договора аренды, но и выселении из арендуемого нежилого помещения, то арендатор обязан освободить нежилое помещение после вступления в силу решения суда. Если арендатор не освобождает арендуемое нежилое помещение, то арендодатель по истечению 30 дней после вступления решения суда в силу, может обратиться в Службу судебных приставов для исполнения данного решения суда.
Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с принятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них – выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.
Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае определяется тем, что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора аренды позволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.
По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. А законодательство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.
Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным.
Очевидно, рынок недвижимости является одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, и внимание к нему со стороны правовой науки и практики вполне обоснованно.
В данной работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещений – понятие, предмет и государственная регистрация договора. Проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, некоторые нюансы, возникающие при заключении договора аренды нежилого помещения.
В нынешних условиях договор аренды нежилых помещений имеет исключительно важное значение. Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи нежилых помещений в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.
Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективного использования временно нанятого помещения для производственных или иных коммерческих целей.
Действительно достаточно посмотреть, кто обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и т. д. поскольку пока не располагают достойными средствами.
Заключение договора аренды нежилых помещений в таких случаях – является единственно правильным решением в сложившейся ситуации, к тому же в ходе аренды арендатор может выкупить имущество в собственность.
Итак, договор нежилых помещений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что он способствует развитию коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей. В этой ситуации как никогда важно знать в полной мере все нюансы и неожиданности в законодательстве, регулирующем подобные сделки.
Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что цель работы, поставленная мною во введении достигнута, и в ней раскрыты максимальные знания, касающиеся договора аренды нежилых помещений.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативные правовые акты:
1. Гражданский Кодекс РФ (по состоянию на 20.10.2006.) – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006, – 496с.
2. Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11.06.1964 г. / Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (с изм. на 12.04.2002 г.). Собрание законодательства РФ, 28.07.1997 г. № 30. - С.3594.
4. Постановление Правительства РФ от 18. 02. 98 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23. 12. 99 г.» / Собрание законодательств РФ от 23. 02. 98 г. № 8 с. 963.
5. Распоряжения Госкомимущества РФ от 05.02.1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение» (с изм., внесенными Распоряжением Госкомимущества РФ от 26.02.1993 года № 364-р. / журнал «Панорама приватизации» № 9 и № 6, 1993.
6. Распоряжение Мингосимущества РФ от 23.03.1998 г. № 252-р «Об утверждении Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование». Журнал «Панорама приватизации», июнь, 1998.
7. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. № 396 –р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями» (согласно Письма Минюста РФ от 06.08.1998 г. № 5294-ВЭ, данное распоряжение не нуждается в гос. регистрации, т.к. не содержит новых правовых норм. Бюллетень Министерства юстиции РФ, № 9, 1998).
8. Сборник актов Президента и Правительства РФ. 2002. №16. Ст. 1237.
9. Собрание законодательства РФ. 2004. №13. Ст. 1478
Материалы судебной практики:
10. Арбитражная практика недели // КоммерсантЪ-DAILY 2001. № 12, 31, 75.
11. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2003. №11. С. 104-105.
12. Информационное письмо Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11. 01. 02 г. «Обзор практики разрешения споров, связанном с арендой». Вестник ВАС, № 3 (112), март 2002.
13. Материалы из архива Нефтекамского городского суда за 2005 – 2007 годы: Дело № 141/25; № 289/68.
14. Письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.00 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ №7, 2000.
Специальная литература:
15. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Статут, 2003, – 624с.
16. Витрянский, В.В. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ // Хозяйство и право. М. 2002. №2. С.2–22
17. Витрянский, В.В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право, 2001, №3, с. 8–12.
18. Витрянский, В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. М.: Центр деловой информации. – М.: Статут, 2003, – 345с.
19. Витрянский, В.В., Брагинский, М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2000, – 625с.
20. Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юстицинформ, 2001, – 421с.
21. Гражданское право т. 2 (под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого). - М.: «Проспект», 2001, – 512с.
22. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000, – 624с.
23. Дорогавцева, Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право, 2002, №7. С. 105