Следующая группа ученых исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора[21]. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора»[22]. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.
Чтобы арендовать нежилые помещения нельзя заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам парагр. 4 главы 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого – использования общих статей, помещенных в главу 34 ГК РФ. С таким подходом не согласны те, кто нежилые помещения не относят к отличным от зданий и сооружений, самостоятельным объектами недвижимого имущества: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общие правила об аренде (параграф первый)»[23].
В юридической литературе имеется и такой подход: ГК РФ не выделяет часть здания – нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч.3 ст. 288 ГК РФ – размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное право вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)»[24]. Но с тем, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно», не согласна Кокоева Л.Т.: «сама практика и реальные жизненные отношения уже признали нежилые помещения таким объектом. Уровень так называемой «самостоятельности» объекта в том числе объекта недвижимости является весьма условной. Если этот признак последовательно применять и развивать в конкретных ситуациях, то легко обнаружить «несамостоятельность» и зданий, сооружений, нормальное функционирование которых в решающей степени зависит от многочисленных коммуникаций, примыкающих и окружающих объектов инфраструктуры; последние также от чего-то зависят и чем-либо определены»[25].
Предмет договора аренды нежилого помещения составляет отдельный объект недвижимого имущества, обладающий самостоятельными характеристиками и требующий дополнительного правового регулирования в главе 34 ГК РФ.
Вторая группа существенных условий договора аренды нежилого помещения – срок, т.е. период времени, на который сдается нежилое помещение в аренду, зависящий от взаимного соглашения сторон.
Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. Но данное условие необходимо для договора аренды нежилых помещений как существенное, так как на практике очень часто это условие заявляется сторонами как существенное (по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение). Действующее законодательство не содержит ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, т.е. такие договоры могут заключаться на любой срок. П.2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
Третья группа существенных условий – условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Цена аренды получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о статье 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор размера арендной платы. То есть цена договора аренды зданий и сооружений составляет третью группу существенных условий, которые в качестве таковых названы в законе или иных правовых актах.
Но в связи с применением к аренде нежилых помещений общих положений об аренде (парагр. 1 Главы 34 ГК РФ), согласно им арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении рассматриваемого договора.
В.В. Витрянский считает, что и срок, и арендная плата относятся к существенным условиям договора аренды [26]. При этом он обращает внимание на то, что необходимость признания этих условий существенными предопределена легальной формулировкой договора аренды, где прямо указывается на необходимость установления срока и арендой платы. Но данную точку зрения не поддерживает Кокоева Л.Т., указывая на следующее: «Действительно определение данного договора (ст. 606 ГК РФ) содержит указание на срок и арендную плату. Однако из этого еще не следует, что оба названных условия рассматриваются законодателем в качестве обязательных к согласованию, т.е. существенных. Формулируя определения соответствующих договорных институтов, законодатель преследует прежде всего цель отграничения одного договора от другого, показывает особые, отличительные их черты, но вовсе не объявляет те или иные условия существенными. Например, не подлежит сомнению, что для договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) цена не является существенным условием, так как в случае ее отсутствия в договоре можно применить норму п. 3 ст. 424 ГК РФ и установить цену через цену на аналогичные товары, но уплата цены прямо названа в ст. 454 ГК РФ в числе признаков купли-продажи. Следовательно, примененная В.В. Витрянским аргументация не может быть признана надлежащей»[27].
Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон. Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора. Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана. Представляется, что юридическая сила таких условий заключается в договорном характере тех условий, которые существенным образом влияют на определение и исполнение договорных обязательств, и недостижение соглашения может стать основанием к отказу от заключения договора одной из сторон. В.В. Витрянский на конкретном примере высказывается следующим образом: «нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполнили условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В этом случае договор следует считать заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора»[28]. Такой вывод вполне справедлив, так как отвечает принципу свободы договора, который в данном случае проявляется в том, что субъекты гражданского оборота самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают условия договора сообразно их индивидуальным интересам и потребностям. Отсутствие соглашения о конкретной ответственности не исключает применение к должнику мер, определенных законом.
2.2. Стороны договора аренды нежилых помещений
Сторонами в договоре аренды, а именно арендодателем и арендатором могут выступать любые субъекты гражданского права (физические и юридические лица, зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, РФ, субъекты РФ, муниципальные образование). Важным требованием, предъявляемым законом к сторонам договора аренды, является наличие их правоспособности и дееспособности.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодатель – это собственник передаваемого по договору аренды имущества, либо лицо, уполномоченное в силу закона или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем настоящие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.