Регистрация (или учет) объекта недвижимости в соответствии с п.2 ст.131 ГК - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом.
Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество (п.2 ст.223 ГК), а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК).
Следует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил последовательного решения ни в ГК, ни в комментируемом Законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. Дело в том, что ст.164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ст.131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Можно было ожидать, что новый Закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло. В п.1 ст.4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132 и 164 ГК.1
Таким образом, ст.164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК.
Изложенное может иметь значение в основном для договоров об отчуждении недвижимости или передаче ее в доверительное управление. Так, в соответствии со ст.550 ГК договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В п.1 ст.551 ГК устанавливается, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Обязательной регистрации сделки купли-продажи недвижимости как общего правила в ст.551 ГК не устанавливается в отличие от отдельных видов купли-продажи и других видов сделок, на которых мы остановимся ниже.
Отсюда можно сделать вывод, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. Но возможность иных толкований все же нельзя полностью исключить, а в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность.
До достижения в нормативных актах или в судебном толковании полной определенности в этом вопросе было бы целесообразно рекомендовать при регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимости регистрировать и сам договор в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.
В некоторых случаях ГК прямо указывает на необходимость регистрации сделок с недвижимостью:
- договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст.339 ГК);
- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК);
- договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК);
- договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК);
- договор ренты (ст.584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК);
- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом, например договор аренды здания или сооружения, подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК).
В п. 2 статьи 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» указывается, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона.
Под правоустанавливающим документом в смысле этой нормы следует, очевидно, понимать договор, послуживший основанием возникновения соответствующих прав на объект недвижимого имущества, а под оформлением правоустанавливающего документа - придание такому договору предусмотренной законом или соглашением сторон формы (простой письменной или нотариальной), а в определенных случаях выполнение требования о государственной регистрации.
Отсюда можно сделать вывод, что, если соответствующий договор был надлежащим образом оформлен до введения Закона в действие, вытекающие из такого договора права на имущество возникают, переходят или прекращаются независимо от наличия или отсутствия предусмотренной Законом регистрации этих прав.
Заключение
В настоящее время в РФ действует Закон о регистрации прав на недвижимость.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статьей 31 Закона установлена ответственность учреждения юстиции за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость и сделках с ним.
1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.)
2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина.- - М.: Юрайт-Издат, 2004
3. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Эрделевский А.М. - М.: Издательство БЕК, 1999 г.
4. Гражданское право. Том I. / Под ред. профессора Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
Д О Г О В О Р
купли-продажи земельного участка или права
постоянного землепользования
Город (поселок, село) _________ N ______ от ________________ 200__г. Мы, нижеподписавшиеся,______________________________________________ ____________________________________________________________________ (наименование местного исполнительного органа) именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и ___________________________________________________________________ (наименование юридического лица, ф. и. о.) именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключилинастоящий Договор о нижеследующем:1. Предмет Договора
1. Продавец продает, а Покупатель приобретает земельный участок или право постоянного землепользования на земельный участок, находящийся в государственной собственности в границах прилагаемого к Договору плана земельного участка.
2. Месторасположение земельного участка и его данные:
Кадастровый номер (код)____________________________________________ Площадь __________ га, из них: сельскохозяйственных угодий ________ тыс. га (пашни _______ га, многолетних насаждений _______га, сенокосов _______ га, пастбищ _______ га). Целевое назначение________________________________________________ Ограничения в использовании и обременения_________________________ ___________________________________________________________________ Делимость и неделимость____________________________________________2. Цена земельного участка или
права постоянного землепользования
1. Оценочная стоимость земельного участка или права постоянногоземлепользования, определенная территориальным комитетом по земельнымотношениям и землеустройству, составляет____________________________________________________________________________________________________руб. (сумма - цифрами и прописью) 2. Продажная цена покупки земельного участка (право постоянногоземлепользования) определена по_________________________________________ ____________________________________________________________________ (результатам земельного аукциона, ставкам платы за землю) и составляет__________________________________________________руб, (сумма - цифрами и прописью) которая подлежит уплате Покупателем.3. Права и обязанности сторон
1. Покупатель имеет право:____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Продавец имеет право:______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________соблюдать условия Договора, а также установленные в соответствии с законодательством РФ ограничения прав в использовании земельного участка и их обременения.
4. Продавец обязуется:
передать земельный участок или право постоянного землепользования в соответствии с условием Договора;