--------------------------------
<8> Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 64.
В этом смысле определяющее значение приобретают критерии отнесения постройки к числу самовольных, а именно: 1) постройка должна быть создана на земельном участке, не отведенным для этих целей в установленном порядке; 2) постройка должна быть создана без необходимых разрешений; 3) постройка должна быть создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил <9>.
--------------------------------
<9> См.: Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. N 8. С. 23 - 33; Зинченко С.А., Галлов В.В. Признание права собственности на объект самовольного строительства // Вестник ВАС РФ. 2005. N 8. С. 123 - 138 и др.
В отличие от ст. 222 ГК РФ в сферу действия ст. 25.3 Закона о государственной регистрации попадают объекты недвижимости, не отвечающие названным признакам самовольности. Так, для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации заявитель должен представить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, и документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимости и содержащий его описание (технический паспорт или декларация об объекте). Если же для строительства объекта требуется выдача разрешения на строительство, то на государственную регистрацию представляется решение органа местного самоуправления о вводе объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, - разрешение на строительство.
Что же касается третьего критерия (постройка создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил), то он также в рассматриваемой ситуации не срабатывает, так как регистрирующий орган не обладает полномочиями по контролю за соблюдением заявителем градостроительных норм и правил, указанные обязанности возложены на иные органы государственной власти и местного самоуправления.
В результате получается, что объекты недвижимости, право собственности на которые подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, не являются самовольными постройками в смысле ст. 222 ГК РФ, поскольку ни один из критериев самовольности к ним неприменим.
Таким образом, следует прийти к выводу о том, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество, закрепленный ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, в том виде, в котором он сейчас действует, не может рассматриваться в качестве "иного" установленного законом порядка, о котором речь идет в п. 3 ст. 222 ГК РФ. По существу, ст. 25.3 Закона о государственной регистрации закрепляет упрощенный порядок оформления права собственности на некоторые созданные или создаваемые объекты недвижимости и в этом смысле является специальной нормой по отношению к ст. 25 данного Закона, но не ст. 222 ГК РФ.
Иное решение анализируемой проблемы неизбежно приведет к необходимости ответа на вопрос о том, должен ли регистрирующий орган при оформлении права собственности на постройку в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации проверять ее соответствие требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ (не нарушает ли ее сохранение права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает ли угрозу жизни или здоровью граждан). Учитывая специальную компетенцию регистрирующего органа, можно прийти к уже высказанному в литературе по меньшей мере странному, на наш взгляд, утверждению о том, что "собственник, оформивший право собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке, может быть лишен своего права судом в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни или здоровью граждан" <10>. При таком решении указанного вопроса оформление права собственности в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации просто утрачивает смысл, так как собственник в любое время может быть лишен своего права.
--------------------------------
<10> Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. N 3. С. 20.
Возвращаясь к вопросу об "ином" установленном законом порядке признания права на самовольную постройку, представляется, что в действующем законодательстве с определенной долей условности этим требованиям отвечает только порядок, предусмотренный ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ, распространяющийся на случаи самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данные нормы не только устанавливают критерии самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, но и закрепляют условия, при которых оно может быть сохранено в таком состоянии.
В силу п. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки (п. 6 ст. 26 ЖК РФ) или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (п. 3 ст. 26 ЖК РФ). Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Из приведенных норм вытекает, что необходимость обращения в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возникает, только когда орган местного самоуправления отказал заинтересованному лицу в этом, т.е. отказал в признании права в административном порядке. Соответственно, как разъяснил Верховный Суд РФ, отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть обжалован гражданином в суд в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, и быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в п. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства <11>.
--------------------------------
<11> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2006 г., утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 27.09.2006.
Об административном характере установленного ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ порядка признания права также свидетельствует то обстоятельство, что Красноярский краевой суд рекомендует судам края вообще отказывать в принятии первоначальных исковых заявлений о сохранении жилых помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если до обращения в суд не было нарушено прав истца, а именно ему не было отказано органом местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройств и (или) перепланировок, либо если к нему не был заявлен иск о продаже жилого помещения или о расторжении договора социального найма по данному основанию <12>.
--------------------------------
<12> Письмо Красноярского краевого суда от 04.12.2006 N П-695.
Следующим заслуживающим внимания является вопрос об условиях признания права собственности на объекты самовольного строительства в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
Для возникновения права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 ГК РФ должен быть соблюден ряд условий.
Во-первых, объект самовольного строительства должен являться объектом недвижимого имущества и отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, т.е. представляют собой результат строительной деятельности.
Во-вторых, возведенная постройка должна отвечать критериям самовольности, установленным п. 1 ст. 222 ГК РФ, т.е. должна быть создана либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В-третьих, земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности. В отличие от прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ новая редакция данной нормы свидетельствует о том, что земельный участок должен принадлежать истцу на определенном вещном праве уже на момент обращения в суд с соответствующим иском.
Данное условие признания права собственности на объект самовольного строительства подверглось наибольшим законодательным изменениям. Ранее в силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Указание законодателя о том, что земельный участок "будет предоставлен" застройщику, получило неоднозначное толкование. Одни ученые полагали, что земельный участок не обязательно должен быть предоставлен истцу на момент рассмотрения спора, главное, чтобы к моменту его рассмотрения имелось обещание собственника земельного участка, выраженное в письменной форме, о возможности предоставления такого участка лицу <13>.