--------------------------------
<13> Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. N 5. С. 33.
Другие ученые допускали возможность признания права собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведено строение, на момент рассмотрения дела в установленном порядке был предоставлен истцу <14>. Как справедливо указывалось в литературе, "само по себе обещание не порождает никакого обязательства собственника по предоставлению соответствующего участка под возведенную постройку в будущем. Кроме того, в подобной ситуации суд фактически принимает решение под условием. Факта выделения земельного участка, т.е. одного из юридических фактов, имеющих существенное значение для дела, нет, поэтому решение по делу будет незаконным" <15>.
--------------------------------
<14> Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Указ. соч. С. 28; Зинченко С.А., Галов В.В. Указ. соч. С. 136 - 137 и др.
<15> Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Указ. соч. С. 28.
Внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения подтвердили обоснованность второго подхода, поскольку теперь право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если истцу земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования.
В-четвертых, сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В-пятых, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом в предусмотренных законом случаях "в ином установленном законом порядке" (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Введение законодателем данного условия признания права на самовольную постройку напрямую связано с появившейся возможностью оформления прав на подобные объекты во внесудебном порядке, как следствие, возникает вопрос об их конкуренции.
В принципе возможна ситуация, когда заинтересованное лицо при наличии достаточных оснований для оформления права собственности во внесудебном порядке тем не менее обращается в суд с требованием о признании за ним права собственности. Очевидно, что в подобной ситуации отсутствуют основания для рассмотрения судом заявленных требований, поскольку отсутствует спор о праве, являющийся необходимым условием для судебного разбирательства <16>.
--------------------------------
<16> См. подробнее: Пятков Д.В. Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения // Кодекс-Info. 2004. N 5 - 6.
На наш взгляд, в таком случае поданное исковое заявление не должно быть принято судом со ссылкой на ст. 134 ГПК РФ, а возбужденное исковое производство подлежит прекращению на основании ст. 220 ГПК РФ, так как отсутствует спорность правоотношения, что исключает возможность защиты права в исковом порядке (ст. 3 ГПК РФ) <17>.
--------------------------------
<17> Сходную позицию в отношении самовольно переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений занимает Н.К. Толчеев. См.: Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.
Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 ГК РФ суд должен установить, с одной стороны, соответствие самого объекта самовольного строительства условиям, закрепленным ст. 222 ГК РФ, а с другой - определить надлежащего субъекта, за которым может быть признано право собственности.
Прежняя редакция ст. 222 ГК РФ допускала признание права собственности на объект самовольного строительства как за лицом, осуществившим такое строительство, так и за титульным владельцем земельного участка, на котором возведено строение, даже если он непосредственно в создании объекта не принимал участия. В новой редакции анализируемой нормы законодатель ужесточил требования к субъекту, имеющему право на легализацию постройки, указав в качестве необходимого условия наличие у претендента вещного титула на земельный участок. В результате в практике возник вопрос о том, за кем может быть признано право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором она возведена, находится в общей долевой собственности.
Обратимся к конкретному примеру: в 2002 г. после смерти наследодателя Ч. открылось наследство, в состав которого вошел земельный участок. На указанном земельном участке при жизни наследодателя был частично возведен объект самовольного строительства - нежилое здание, на которое право собственности у Ч. не возникло, в результате чего в состав наследства он не вошел. Для оформления права на названное нежилое здание супруга наследодателя - Ч.Н. обратилась в суд в порядке ст. 222 ГК РФ с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства, аналогичные встречные исковые требования предъявили мать М. и дочь В. наследодателя.
В ходе разбирательства судом было установлено, что возведение спорного объекта самовольного строительства было начато до смерти наследодателя за счет его средств и средств его супруги Ч.Н., завершение же строительства произошло после смерти Ч. за счет средств его супруги, мать М. и дочь В. никакого участия в возведении постройки не принимали. Доли в праве собственности на земельный участок у супруги, матери и дочери наследодателя возникли в результате наследственного преемства.
Решением районного суда от 27.02.2007 года право собственности на самовольную постройку было признано за всеми собственниками земельного участка в неравных долях, при этом суд обосновал свое решение формальным толкованием п. 3 ст. 222 ГК РФ о том, что все лица, являющиеся собственниками земельного участка, должны стать собственником возведенного на нем самовольного строения.
Представляется, что с вынесенным судом решением нельзя согласиться, поскольку сам по себе факт обладания вещным титулом на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не свидетельствует о том, что право собственности должно быть признано за всеми его владельцами. В пользу данного вывода могут быть приведены следующие аргументы.
1. Статья 222 ГК РФ "Самовольная постройка" помещена в главу 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", т.е. законодатель рассматривает приобретение права собственности на объект самовольного строительства как особый способ приобретения права собственности. В данном смысле ст. 222 ГК РФ связана с положениями п. 1 ст. 218 ГК РФ, в силу которых право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Статья 222 ГК РФ регламентирует как раз один из тех случаев, когда требования закона и иных правовых актов при создании новой вещи (постройки) не были соблюдены.
В результате можно сделать вывод о том, что норма ст. 222 ГК РФ является специальной по отношению к ст. 218 ГК РФ и должна применяться с учетом ее положений: в этом смысле ключевым является факт создания вещи лицом для себя, т.е. своими силами, за счет собственных средств и в своем собственном интересе.
2. Новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ в качестве обязательного условия для признания права собственности на объект самовольного строительства закрепляет принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. Из положений приведенной нормы следует, что законодателем право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана, соответственно, для применения ст. 222 ГК РФ также следует руководствоваться и положениями главы 17 ГК РФ, специально посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю.
В соответствии с п. 2 ст. 263 главы 17 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Как и в ст. 218 ГК РФ, собственник земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, расположенный на принадлежащем ему земельном участке, если этот объект возведен или создан им для себя.
Таким образом, следует прийти к выводу о том, что ст. 222 ГК РФ с учетом положений ст. ст. 218 и 263 ГК РФ изначально ориентирована на определение правового положения лица, осуществившего самовольную постройку для себя и на принадлежащем ему земельном участке, поэтому для признания за истцом права собственности на объект самовольного строительства он должен доказать:
1) факт возведения постройки для себя и за свой счет;
2) факт принадлежности земельного участка на определенном вещном титуле.
За иными лицами, т.е. лицами, непосредственно не осуществлявшими создание объекта самовольного строительства, но обладающими вещным правом на земельный участок, право собственности на такой объект может быть признано только в исключительных случаях, когда отсутствует сам застройщик объекта. Иное решение данного вопроса противоречило бы положениям ст. ст. 218, 263 ГК РФ и нарушало права лица, являющегося владельцем земельного участка и осуществившего для себя строительство объекта недвижимости.
Буквальное толкование п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет утверждать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано (но не должно) за лицом, обладающим земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования. Именно поэтому в рассмотренной выше ситуации право собственности могло быть признано только за супругой наследодателя, которая участвовала в возведении спорной постройки и являлась сособственником земельного участка.