ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
И.С. БОГДАНОВА, А.В. ДЕЕВ
Богданова И.С., доцент кафедры гражданского права юридического факультета Института естественных и гуманитарных наук СибФУ, кандидат юридических наук.
Деев А.В., старший преподаватель кафедры гражданского права юридического факультета Института естественных и гуманитарных наук СибФУ, помощник судьи Красноярского краевого суда.
Проблема определения правового режима объектов самовольного строительства не является новой, она традиционно привлекает внимание ученых и практиков. Вместе с тем вступление в силу Жилищного кодекса РФ и Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ (далее - Закон N 93-ФЗ) повлекло возникновение ряда вопросов, требующих серьезного осмысления и анализа.
К числу таковых прежде всего следует отнести вопрос о порядке признания права собственности заинтересованных лиц на объекты самовольного строительства. В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не может совершать с нею сделки. В результате самовольного строительства для застройщика возникает обязанность по сносу возведенного объекта, однако в исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, за таким лицом может быть признано право собственности на постройку.
Законом N 93-ФЗ были внесены изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вследствие чего с 01.09.2006 (даты вступления Закона в силу) право собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом либо "в ином установленном законом порядке". Указанное обстоятельство приводит к необходимости разграничения традиционного судебного и нового "иного установленного законом порядка" признания права собственности.
В литературе указанный "иной" порядок признания права собственности уже получил наименование административного (внесудебного) порядка, и в качестве закона, устанавливающего данный порядок, рассматривается ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гришаев С.П. Закон о дачной амнистии (приводится по СПС КонсультантПлюс); Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. N 12. С. 10; Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. N 3. С. 18 - 20 и др.
На наш взгляд, подобное решение анализируемого вопроса носит преждевременный характер. Анализ п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет выделить три условия, которым должен отвечать иной порядок признания права собственности: 1) такой порядок не должен быть судебным, т.е. признавать право должен орган, не относящийся к судебной ветви власти; 2) этот порядок должен быть прямо назван в качестве такового федеральным законом; 3) при решении вопроса о признании права компетентный субъект обязан проверять соответствие объекта требованиям абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создавать угрозу жизни или здоровью граждан.
В результате иной порядок признания права, установленный ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, не в полной мере отвечает названным требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ, несмотря на то что и ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, и новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ были введены в действие одним Законом N 93-ФЗ. В пользу этого могут быть приведены следующие аргументы.
Во-первых, право собственности на объект самовольного строительства по смыслу ст. 222 ГК РФ может быть признано судом или иным органом в установленном законом порядке. Данное положение Закона согласуется со ст. 12 ГК РФ, в силу которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем их признания. При этом законодатель не ограничивает возможность защиты права путем его признания только в судебном порядке, т.е. признание права может иметь место и во внесудебном порядке.
В то же время следует учитывать, что специфика ст. 222 ГК РФ накладывает определенный отпечаток на осуществлении указанного способа защиты права. Так, классический иск о признании права характеризуется тем, что лицо, заявляя его в суд, ограничивается лишь требованием о том, чтобы суд свои решением подтвердил существование определенного правоотношения и тем самым устранил спорность его существования. В результате перед судом при удовлетворении иска о признании стоит задача такой защиты прав истца, которая заключается лишь в устранении спорности вопроса о том, существует ли определенное правоотношение <2>. Отсюда следует, что судебное решение, вынесенное по иску о признании права, носит правоподтверждающий характер, так как констатирует факт наличия (существования) определенного правоотношения.
--------------------------------
<2> Зейдер Н.Б. Судебное решение по гражданскому делу. М., 1966. С. 26 - 27.
В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ) <3>. Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер <4>, являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.
--------------------------------
<3> Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 4. С. 11.
<4> Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права. Избр. тр. в 2 т. Т. 2. М., 2005. С. 141.
Поэтому вынесение судом решения об удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку завершает накопление юридического состава, необходимого для возникновения у истца права собственности на спорный объект недвижимости. Как справедливо отмечается в литературе, последующая государственная регистрация права собственности, установленного таким судебным решением, носит лишь правоподтверждающий характер <5>.
--------------------------------
<5> Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. С. 16.
В результате возникает закономерный вопрос: обладает ли акт государственной регистрации таким же свойством, как судебное решение, и возможно ли признание права собственности на объект самовольного строительства посредством его государственной регистрации?
В силу ст. 2 Закона о государственной регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Не вдаваясь в обсуждение вопроса о правовой природе акта государственной регистрации, получившего достаточное освещение в литературе <6>, отметим, что, как указал Конституционный Суд РФ (применительно к государственной регистрации сделок), государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом <7>.
--------------------------------
<6> См.: Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1. С. 70 - 77; Шмайлова Л.П., Гордиенко Е.В. О правовой природе актов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российский юридический журнал. 2006. N 2. С. 135 - 141 и др.
<7> Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ: Определение КС РФ от 05.07.2001 N 154-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1.
Отсюда можно заключить, что государственная регистрация права на "проблемный" объект недвижимости в отличие от судебного решения сама по себе не может иметь правообразующего характера, так как призвана удостоверить (подтвердить) уже существующее правоотношение, и в этом смысле она является специфическим основанием возникновения гражданских прав (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства в смысле ст. 222 ГК РФ посредством его государственной регистрации.
Во-вторых, основная цель ст. 222 ГК РФ заключается в "узаконении" объектов самовольного строительства. Как указывает К.И. Скловский, в основании самовольного строительства всегда лежит публичный деликт - самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.д. <8>. Только в случае устранения подобных нарушений за лицом может быть признано право собственности, а строение вовлечено в гражданский оборот.