По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.
Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).
Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.
Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальномжилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.
Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая достаточным образом развернута в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативныхправовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенныетолько для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.
В ч. 3 статьи 672 ГК сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.
Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями [2].
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением,настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение другихсемей, поднанимателей,нанимателя, обмен жилого помещения и другое.
Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма.
Объектом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.
Помещение признается жилым,если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом (строение), в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или в ином уполномоченном на это органе.
Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным — жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход. Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты могут быть объектом одного договора найма.
Другие требования, относящиеся к объектам договоров коммерческого и социального найма, отражают имеющиеся различия между этими договорами.
Объектом договора коммерческого наймаможет быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их
размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т. е. «такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья».[3]
Пригодность жилого помещения для проживанияопределяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания во всяком случае относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т. п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.
Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т. е. составляют общий объект.
Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК).
Объект договора социального наймаотличается от соответствующего условия коммерческого найма двумя основными особен-
ностями: во-первых, он предопределен ордером и стороны не могут его изменять, уточнять и т. п. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере.
Во-вторых, при социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом: это помещение должно быть благоустроеннымприменительно к условиям данного населенного пункта. Следовательно, жилые помещения с низким уровнем благоустройства (по сравнению с достигнутым в данном населенном пункте) и не отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям не могут быть объектом этого договора. Как и при коммерческом найме, объектом договора социального найма не могут быть часть комнаты или смежная комната. Подсобные помещения (кухня, холл, кладовая и т. п.) не могут быть самостоятельным объектом договора, но являются элементами квартиры как объекта.
Подводя итог данному параграфу можно сказать, чтопредметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.
Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, которой собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.