В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.
В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении[8].
Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.
Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно
По мнению директора одной из риелтовских контор, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними
активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального
найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях.
Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую
ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью
удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.
Библиографический список.
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.// Справочно – информационная система «Консультант Плюс»
2. "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ// "Российская газета", N 146, 07.07.2006,
3. "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ //"Российская газета", N 25, 08.02.2006
4. Жилищный кодекс РФ. Официальный текст по состоянию на 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ //"Российская газета", N 1, 12.01.2005.
5. Постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г.// СЗ РФ, 1998, N 6, ст.783
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 «Правила пользования жилыми помещениями»// "Российская газета", N 16, 27.01.2006
7. КОММЕНТАРИЙ К КОНСТИТУЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ(постатейный) // под ред. Л.А. Окунькова, – М.: БЕК, 1996 – 520с.
8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный).//под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - 800 с.
9. Гражданское право: Учебник. В 2 т./Под ред. Е. А. Суханова.– М.: БЕК, 1993. – c. 245
10. Кичихи нА.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н. А. Жилищные право. Пользование и собственность. – М.:Риор, 1997 – с. 325
11. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М.: БЕК, 1996 – с. 250
12. Mexmueв Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда// Вестник МГУ. Серия 11. Право, 1986. № 6.
13. Седугин П.И. Жилищное право М.: Райт, 1997 – с. 150
14. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Райт, 1996. – с. 350
15. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"– Документ опубликован не был //текст взят из справочно–информационнай системы «Гарант» .
Приложении 1
Договор найма жилого помещения
г. ______________ "__"__________ 200__ г.
____________________________________________________________________,
(наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица)
именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице ____________________
____________________________________________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
Действующего на основании ________________________________________,
(Устава, положения)
с одной стороны, и _________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина-нанимателя)
именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили
настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора и другие общие положения
1.1. По настоящему договору найма Наймодатель обязуется
предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.
1.2. По настоящему договору предоставляется следующее жилое
помещение: _________________________________________________________,
(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)
именуемое в дальнейшем "Помещение".
1.3. В соответствии с настоящим договором помимо Нанимателя в
помещении будут постоянно проживать следующие граждане:
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем,
имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между
Нанимателем и такими гражданами определяются законом.
Ответственность перед Наймодателем за действия граждан,
постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий
настоящего договора найма, несет Наниматель.
1.5. Плата за помещение составляет _____________________________
(сумма)
и вносится в следующие сроки: ______________________________________.
1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не
допускается.
1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5
лет).
2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.
Временные жильцы
2.1. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия
Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с
Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем.
Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.
2.2. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по
общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя, вправе
разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам
(пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6
месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования
помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед
Наймодателем несет Наниматель.
3. Обязанности сторон по настоящему договору
3.1. Наймодатель обязуется:
передать Нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном
для проживания;
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором
находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать
предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного
дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в
помещении;
производить капитальный ремонт помещения;
предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных
условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления
настоящего договора в связи с решением не сдавать в течение не менее
года помещение в наем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности,
а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается
продленным на тех же условиях и на тот же срок).
3.2. Наниматель обязуется:
использовать помещение только для проживания, обеспечивать
сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения
без согласия Наймодателя;
своевременно вносить плату за помещение;
самостоятельно вносить коммунальные платежи;
осуществлять текущий ремонт помещения.
3.3. Наймодатель не вправе производить переоборудование сданного
в наем помещение без согласия Нанимателя, если такое переоборудование