Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации».
В процессе данной работы, было сформировано землеустроительное дело (см. Приложение 3). Процедура формирования земельного участка обеспечивается органом местного самоуправления в связи с волеизъявлением исполнительного органа государственной власти, по собственной инициативе или по заявлениям заинтересованных лиц. Таким образом, орган местного самоуправления (или по его поручению землеустроительная организация) обязан в определенном порядке обеспечить установление границ земельного участка на местности и проведение его государственного кадастрового учета. Проекты границ земельных участков согласовываются в установленном порядке.
Землеустроительные работы по формированию земельного участка включают:
1. сбор и изучение правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
2. уведомление собственников, владельцев и землепользователей размежевываемых и смежных с ними земельных участков о производстве межевых работ;
3. согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка;
4. изготовление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;
5. формирование землеустроительного дела.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета[10].
Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии лиц, права и законные интересы которых затрагиваются проведением землеустройства. О производстве межевания указанные лица извещаются в письменной форме не позднее чем за 30 календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для их проведения. При этом заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.
После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка производится закрепление его границ межевыми знаками. Результаты установления и согласования границ оформляются соответствующим актом (актами). В составе материалов по формированию земельного участка территориальные органы Роснедвижимости утверждают следующие документы: акт установления и согласования границ земельного участка на местности; чертеж границ земельного участка; акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.
По завершении межевания производитель работ формирует и сдает в архив территориального отдела Управления Роснедвижимости межевое дело.
2.2 Кадастровый учёт земельного участка
В соответствии с действующим законодательством, для государственной регистрации прав на образованные земельные участки, обязательным приложением к соответствующим документам являются кадастровые паспорта таких участков. Согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Таким образом, в первую очередь, необходимо внести в государственный кадастр недвижимости необходимые сведения о земельных участках, т.е. поставить их на государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), его территориальными органами (Управлениями), и отделами Управлений (Подразделениями) (далее – орган кадастрового учета).
Постановка на кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. При этом в случае образования двух и более земельных участков представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес земельного участка.
В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющее точно определить объект на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь земельного участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа).
Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа; номер кадастрового района; номер кадастрового квартала; номер земельного участка в кадастровом квартале.
Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровый план земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.
Данный земельный участок не проходил кадастровый учет, процедура межевания будет включать в себя: определение границ земельного участка и согласование этих границу; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками; определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление кадастрового плана земельного участка.
В результате кадастрового учета текущих изменений заявителю выдается удостоверенный кадастровый план, который в объеме, необходимом для регистрации прав, должен включать:
- раздел В.1 «Общие сведения», в котором указывается площадь земельного участка, полученная в результате межевания, а в особые отметки вносится уточняемая площадь по правоустанавливающему или правоудостоверяющему документу на землю. При этом в особых отметках приводятся наименование и реквизиты, позволяющие идентифицировать правоустанавливающий или правоудостоверяющий документы на земельный участок, содержащие уточняемую площадь;
- раздел В.2 «План (чертеж, схема) границ земельного участка»;
- раздел В.3 «Сведения о частях и обременениях земельного участка»;
- раздел В.4 «План (чертеж, схема) границ части земельного участка».
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельного участка:
1. вид объекта недвижимости (в данном проекте им является земельный участок);
2. кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3. описание местоположения границ земельного участка;
4. площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований.
В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
1. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
2. кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
3. сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
5. категория земель, к которой отнесен земельный участок;
6. разрешенное использование.
При регистрации данного земельного участка нужно отметить необходимость проведения оценки[11]. Обязательно оценка проводится при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 данного Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Постановка на учет земельных участков осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня поступления указанных выше заявления и необходимых документов. По истечении указанного срока заявителю выдается кадастровый паспорт земельного участка.