Смекни!
smekni.com

Понятие и содержание права собственности 4 (стр. 3 из 7)

В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен (п. 3 ст. 129 ГК) в публичных интересах так же, как и содержание прав всякого земплепользователя или природопользователя, включая собственников. Ведь ко­личество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Так, собственник земельного участка должен учитывать природо­охранные (экологические) требования и запреты, строго целевое назначение данных объектов для жилой или промышленной (про­изводственной) застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяй­ственного производства и т.п., требования закона по их рацио­нальному использованию. Несоблюдение этих требований должно влечь для собственника неблагоприятные последствия вплоть до изъятия используемого им земельного участка.

Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют те­перь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной зна­чимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по вла­дению, пользованию и распоряжению такими объектами недви­жимости должно производиться в соответствии с целевым назна­чением этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных про­изводств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в катего­рию нежилых, т. е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в ор­ганах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Граж­данин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для лично­го проживания и проживания членов его семьи, а также отчуж­дать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим ли­цам лишь для аналогичных целей.

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение соб­ственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о прода­же такого жилого помещения с публичных торгов, т. е. о принуди­тельном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением сораз­мерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвер­гается риску судебного изъятия и принудительной реализации при­надлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК).

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жи­лого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона об основах федеральной жилищной политики; п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья). По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собствен­ности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.[13]

Граждане — наниматели жилых помещений в домах государ­ственного и муниципального (в том числе ведомственного) жилищ­ного фонда получили право на бесплатную приватизацию занима­емых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприяти­ями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность. Каждый гражданин может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое поме­щение в домах государственного или муниципального жилищно­го фонда только один раз. Объектом приватизации не могут быть лишь аварийные жилые помещения, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, общежитиях, закрытых военных город­ках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их соб­ственниками или уполномоченными ими органами). При этом мо­гут возникнуть отношения общей (долевой или совместной) соб­ственности граждан на приватизированные в таком порядке жилые помещения.[14]

Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятель­ность без создания юридического лица (индивидуальные предпри­ниматели), вправе иметь в собственности различные «средства про­изводства», в том числе используемые ими с привлечением наемных работников. Ясно, например, что без таких работников, хотя бы сезонных, обычно не может обойтись среднее или крупное кресть­янское (фермерское) хозяйство. Для оформления их найма, как и для обладания различными «основными фондами» («средствами производства»), вовсе не обязательно оформлять эту деятельность как «предприятие» и создавать юридическое лицо (из чего оши­бочно исходил ранее действовавший Закон о предприятиях и пред­принимательской деятельности).

Отсутствие юридического лица в данном случае означает лишь то, что по всем своим обязательствам, в том числе и перед наемны­ми работниками, такой индивидуальный предприниматель в соот­ветствии со ст. 24 ГК отвечает всем своим имуществом, на которое по действующему законодательству может быть обращено взыс­кание (т. е. за исключением имущества, перечисленного в прило­жении 1 к Гражданско-процессуальному кодексу). Распространение на деятельность индивидуальных предпринимателей пра­вил о юридических лицах — коммерческих организациях (п. 3 ст. 23 ГК) означает применение к совершаемым им сделкам ука­занных специальных правил, касающихся особенностей их офор­мления, исполнения, оснований ответственности за

Индивидуальные предприниматели как физические лица впра­ве иметь в собственности и любое иное имущество, которое может составлять объект права собственности граждан. Они не обособ­ляют, во всяком случае юридически, имущество, используемое ими для предпринимательской деятельности, от другого своего имущес­тва. Именно поэтому все принадлежащее им имущество (за ука­занным выше изъятием) может являться объектом взыскания со стороны любых их кредиторов (что, в частности, отражается в осо­бенностях регламентации банкротства индивидуальных предпри­нимателей в соответствии с правилами ст. 25 ГК и ст. 164—166 За­кона о банкротстве).[15]

Глава 2. Основания приобретения права собственности граждан.

2.1. Общая характеристика оснований приобретения права собственности

Основаниями возникновения (приобретения) права собствен­ности являются различные правопорождающие юридические факты, т. е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права соб­ственности называются также титулами собственности. Титульное владение — это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствую­щего юридического факта, например право собственности, осно­ванное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования. В отличие от этого беститульное (факти­ческое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными спо­собами, которые традиционно подразделяются на две группы:

-первоначальные, т. е. не зависящие от прав предшествуюшего соб­ственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собствен­ника ранее вообще не имелось), и

-производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственнос­ти относятся:

-создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности;

-переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей;

-при определенных условиях — самовольная постройка;

-приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на кото­рое утратил право-

К производным способам приобретения права собственности относится приобретение этого права:

• на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

• в порядке наследования после смерти гражданина;

• в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственнос­ти на вещь помимо согласия (воли) собственника необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц — несобственников (например, залогодержателя, арендато­ра, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к ново­му владельцу, как бы обременяя его имущество.

На первоначального приобретателя вещи ника­кие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных спо­собов приобретения права собственности, по сути, сводится к от­сутствию или наличию правопреемства, т. е. преемства прав и обя­занностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности», е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения пра­ва собственности» (т. е. правоотношений, возникших на основе соответствующих юридических фактов).[16]