- Проработать систему городского займа под обеспечение недвижимостью. Разработать программу привлечения внебюджетных инвестиций. Необходимо создавать и развивать предприятия, совместные предприятия, которые бы работали на систему ЖКХ. Вновь созданные, или существующие предприятия, вкладывающие инвестиции в развитие жилищно-коммунального хозяйства, или при выпуске новой продукции для ЖКХ освободить от уплаты налогов на время окупаемости инвестиций.
- Более полно использовать дополнительные источники финансирования за счет доходов от рекламы, нахождения на объектах муниципальной собственности чужой собственности, привлечения арендаторов в части ремонта фасадов, благоустройства территории и т.д.
- Внедрить систему оперативного учета движения денежных средств и систему учета текущей дебиторской и кредиторской задолженности. Проводить отбор и экономический анализ инвестиционных проектов, направленных на развитие жилищно-коммунального хозяйства.
- Эффективно использовать временно свободные средства для получения дополнительной прибыли и, в частности, разрешить использование временно свободных целевых бюджетных средств в течение года по усмотрению службы единого заказчика с предоставлением отчетов в конце года об их использовании по назначению.
- Разработать положение о дифференцированной плате за жилищные и коммунальные услуги, предусмотрев в нем дифференциацию платы в зависимости от этажности, состояния дома, отдаленности от центра, расположения его вдоль улицы или внутри квартала.[8]
Тариф на теплоэлектроэнергию должен состоять из двух частей:
собственно стоимости энергии и ее транспортировки, причем стоимость транспортировки - величина постоянная, а стоимость самой энергии определяется на конкурсной основе. Для сокращения затрат служба заказчика может покупать энергию напрямую у производителей, которые должны предоставить калькуляцию, расшифрованный тариф с указанием своих реальных издержек.
Решение задачи касающейся совершенствования системы управления ЖКХ включает в себя два основных направления:[9]
Формирование многообразия собственников жилищной сферы; Демонополизация обслуживания муниципального жилого фонда и формирование рынка услуг. Необходимо разрешить проблемы между субъектом жилищной собственности и ее пользователем. Не решила этот вопрос и приватизация жилья. Население не чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющими прочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда. Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) позволит повысить личную заинтересованность жильца в качественном содержании не только своей квартиры, но и мест общего пользования, оборудования и т.д. С другой стороны, повысится и требовательность к организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, т.к. эффективность и направление вложения средств будет определяться уже самими собственниками. Таким образом, муниципальные органы власти должны всячески содействовать созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую и экономическую поддержку. Содействие скорейшему становлению ТСЖ должно предусматривать: Упрощение процедуры регистрации; Получение ТСЖ дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальных услуг на уровне муниципального жилищного фонда; Передача прав на нежилые помещения или перечисление части арендной платы ТСЖ за нежилые помещения в доме; Передача прав на земельный участок под дом и придомовую территорию.
Действенную помощь в распространении товариществ собственников может оказать организация их на базе вновь построенных жилых домов, в которых все квартиры распределяются на рыночной основе. Однако не исключается и факт создания ТСЖ с участием муниципальных органов власти через уполномоченные органы. Одной из главных целей реформы является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства и формирование рынка услуг. Для достижения этой цели необходимо: Разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг; Внедрение конкурсного отбора подрядных организаций во все сферы жилищно-коммунального хозяйства. Служба заказчика должна постепенно превращаться в управленческую компанию. Служба заказчика должна являться управляющей структурой как в области обслуживания жилья и других объектов, так и в области их теплоэнергоснабжения.
Введение договорной формы взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика, так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда.[10]
Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою очередь, связано с сокращением бюджетных расходов. Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач. В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично - другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые передающие сети и др.[11]
Муниципальный район Люблино занимает площадь в 1779.6 га с населением около 120 тысяч человек.
Жилищный фонд на территории района составляет около 390 строений. Из них муниципальных – 335, ЖСК – 14, ТСЖ – 8, ведомственных – 33.
Большое количество жилых зданий – это пятиэтажные дома послевоенной постройки и первого периода индустриального домостроения.
Обеспечение жильем и его качество являются важным фактором, определяющим социальное самочувствие жителей. В Люблино процент износа жилого фонда составляет 37,9%. Поэтому важнейшей социально-экономической проблемой района является поддержание в нормальном состоянии жилищного фонда и расселение коммунальных квартир.
Организациями, в чьем ведении находились жилые дома, не соблюдались нормативные сроки производства капитального, текущего и профилактических ремонтов, в связи с чем большинство жилых строений были приняты на баланс ГУП ДЕЗ Люблино без капитального ремонта.
В настоящее время это сказывается на техническом состоянии жилых домов, дома ветшают, инженерные коммуникации требуют срочного капитального ремонта, особенно это касается строений с деревянными перекрытиями.
Для решения этой проблемы необходимо выполнение капитального ремонта в полном объеме. С заменой по квартальных стояков центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, приборов отопления, но к сожалению комплексный капитальный ремонт в течении последних лет не планируется из-за отсутствия финансовых средств.
Для снижения задолженности проводится планомерная работа: жителям рассылаются извещения о задолженности и изменениях в начислениях; в межрайонный муниципальный суд оформлено 121 обращение на общую сумму 513,6 тыс.руб. Поступило через судебные органы 42 тыс.руб, что в 1,6 раза больше чем в 2006 г. Кроме того, в Управе создана специальная комиссия по взиманию задолженности с арендаторов нежилых помещений. Все неплательщики, имеющие просроченную задолженность (около 8000 человек) были вызваны на заседание вышеназванной комиссии.
Внебюджетные средства района по доходам 9 месяцев составили 2,9 млн. руб., что соответствует объемам прогнозируемых показателей на 2007 г. (78,6% от годового плана).
По сравнению с соответствующим периодом 2006 г. объем внебюджетных средств района увеличился на 50% (в среднем по округу увеличение внебюджетных средств районов – 18,2%). За счет средств от арендной платы за нежилые помещения из ФФР административного округа за 9 месяцев 2007г. перечислено 1,5 млн. руб. дирекции единого заказчика на финансирование программы «Мой дом – мой подъезд», а в июле 2007 г. перечислено 0,6 млн.руб. в ФФР района и направлено целевым назначение в ДЕЗ Люблино на благоустройственные работы.
Меры по повышению доходов в ФФР района.
1. Наибольший процент поступлений в ФФР района идет от торговых сборов (60% за 9-ть месяцев 2007 г.)
Поэтому резерв поступления внебюджетных доходов прежде всего в развитии объектов потребительского рынка (выделение дополнительных площадок, особенно в местах скопления населения, их благоустройство, организация подходов и подъездов).
2. Большой процент поступлений ФФР идет за счет арендной платы, поэтому усиление контроля за наличием и распределением нежилых помещений и земельных участков, современной оплаты по договорам аренды ведет к повышению доходной части ФФР района.
3. Усиление работы по привлечению взносов юридических и физических лиц в ФФР района.