Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор сооружения(здания) оставляет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его по назначению использования, так случае изменения собственника земельного участка, и в результате другому лицу его продажи (ст. 653 ГК РФ). В этом случае законодатель указал лишь один из существующих способов отчуждения земельного участка -его продажу. Но ещё представляется, что при других способах отчуждения, например наследовании, дарении, мены, арендатор может сохранить данное своё право пользования зданием и земельным участком.
По договору аренды сооружений и зданий стороны - это арендодатель и арендатор. По общему правилу нежилого помещения арендодателем может выступать как его собственник. Арендодателями только могут быть ещё и иные лица - как юридические, так и физические, управомоченные на то собственником имущества или законом. Так как в соответствии с п.1 ст.297 и п.2 ст.295 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу данных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”.
Из этого следует, что можно согласиться с мнением профессора Садикова О.Н. о том, что организации, обладающие правом оперативного управления зданием или правом хозяйственного ведения, заключить договор аренды не могут, так как его может подписать только соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем 7. Кроме того такие права организаций поддерживаются судебной практикой: постановление Высшего Арбитражного суда РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ” в п.40 говорит: “При разрешении споров нужно учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом передавать в аренду, взывать, либо другим образом распоряжаться имуществом, лежащим в хозяйственном ведении муниципального (государственного) предприятия. Акты органов местного самоуправления и государственных органов по распоряжению имуществом, принадлежащем муниципальным (государственным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих организаций должны признаваться недействительными”.
[ 7 см.: Комментарий к ГК РФ части второй (постатейный). /Отв. Ред. Садиков О.Н. - м: юрид. Фирма “Контракт”, изд. Группа “Инфра - м- норма , 1996 ,с222]
Правоотношение нежилого помещения аренды не изменяет данную силу даже при переходе права собственности (право оперативного управления, хозяйственного ведения) и при наследуемом пожизненном владении на него другому лицу, так как это не может являться основанием для расторжения или изменения договора аренды. При преобразовании (реорганизации) юридического лица права и обязанности по договору аренды сооружений и зданий переходят к его правопреемнику, соглашаясь с общими нормами Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). Полагаясь на правило встречается в практике только один яркий пример:
Обратилась ассоциация шахматных федераций в Московский городской арбитражный суд с иском о признании недействительным договора от 09. 07. 92г, заключённого между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и Российской шахматной федерации на аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 14 . А вои требования ассоциация обосновала тем, что спорные помещения уже обременены обязательствами, так как Шахматной федерацией СССР сданы в аренду, права и обязанности, исходя из которых перешли к Ассоциации шахматной федерации, признанной съездом шахматистов правопреемником Шахматной федерации СССР Суд удовлетворил их иск и признал данный договор недействительным. Всё это дело дошло и до Высшего Арбитражного суда РФ. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ счёл нужным удовлетворить протест Председателя Высшего Арбитражного суда РФ, а это дело передать в Московский городской арбитражный суд на новое рассмотрение по следующим основаниям. Согласно ст. 37 ГК при реорганизации юридического лица его обязанности и права переходят к вновь возникшим юридическим лицам. Уставом Шахматной федерации СССР предусматривалось, что федерация по решению съезда может прекратить свою деятельность. Съезд шахматистов, проведённый 17. 03. 92г. констатировал прекращение деятельности Шахматной федерации СССР, но он не рассматривал вопросы о процедуре ликвидации и о ликвидационной комиссии и, ещё в постановлении президиума Шахматной федерации СССР от 30. 01, 92г. №9/15 указано на необходимость преобразования федерации о созыве съезда шахматистов, а не её ликвидация. Вместо Шахматной федерации СССР (являвшейся государственно - общественной организацией), были добровольные общественные организации учреждены: Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация (то есть в этом случае всё же имела место реорганизация ,а не ликвидация, Шахматной федерации СССР).
Вывод Московского городского арбитражного суда говорящий, что единственным правопреемником Шахматной федерации СССР на основании решения съезда является Ассоциация шахматных федераций, нельзя считать правильным, ведь в съезде российская сторона не участвовала. Кроме этого, ФИДЕ и Госкомспорт России наделены правом принимать решения о правопреемниках Шахматной федерации СССР. Выходит, что правопреемниками Шахматной федерации СССР являются обе названные организации, а не одна из них, следует, что право пользования помещениями в доме №14 по Гоголевскому бульвару принадлежит и Российской шахматной федерации, и Ассоциации шахматных федераций. Нужно отметить, что здание в основном занимает Ассоциация, в то время как Российская шахматная федерация пользуется только лишь его частью. Суд должен содействовать достижению согласия о условиях использования конкретных помещений между сторонами и порядке , у другом случае спор может исходя из масштабов деятельности организаций разрешить, их данных о численности и о фактическом использовании помещений.
Если вернуться собственно к договору аренды сооружений и зданий . Ст. 61 и419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений прекращаются, кроме тех случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды сооружения или здания действовать продолжает даже после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, а если был договор заключён в пользу третьего лица, и оно намерение выразило воспользоваться по договору своим правом.
Заключению договора предшествовать должно арендодателя чёткое разграничение прав в наём на сдаваемое имущество, особенно ещё при совместном владении объектов, в результате возникающее приватизации, продажи сооружений и зданий, совместного строительства. Должна быть обязательна информация на это имущество о правах третьих лиц.
Если к федеральной собственности относятся сооружение или здание , то в аренду их сдавать т.е. в качестве арендодателя выступать, носит право Государственный Комитет имущества РФ. А когда сооружение или какое-либо другое нежилое помещение к собственности относится субъектов РФ, значит в аренду сдавать их имеют право только соответствующие комитеты по управлению имуществом в республике ,области, крае и т.п. Например, все в Москве кинотеатры находятся в собственности города Москвы и они с московским комитетом по управлению имуществом обязаны заключить договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если же не заключит кинотеатр такой договор, значит согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, кинотеатр незаконно будет использовать помещение.
Если сооружения или здания к муниципальной собственности относятся, тогда управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду муниципальные образования. Мы рассмотрим по данному правилу ещё один пример.
Заместителем мера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99 , согласно которому, АО “Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии” передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению предписано городским имуществом г. Санкт-Петербурга принять здание по упомянутому адресу на свободный городской баланс; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ ортопедии и травматологии им. Вредина. В срок до 01.08.92 заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. для размещения клиники, с распоряжением заместителя мэра, не согласившись НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании данного распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск посчитав ,удовлетворил, что данное распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Высшего Арбитражного суда РФ надзорная коллегия данное решение в силе оставила, считая, что на данный момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга был в праве решения принимать только лишь по вопросам, которые касаются проведения приватизации государственных предприятий и организации . Объектами Федеральной собственности распоряжаться, к которым спорное здание относится, Комитет был неправомочен.