В соответствии со ст. 30 закона РФ „ О собственности в РСФСР” собственник имеет право свою вещь истребовать из чужого незаконного владения. Столовая №6 первоначально пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 лет договор уже не действует. Поэтому Правление Респотебсоюза вправе в любое время вернуть своё здание, причём для разрешения спора о выселении вопрос, о размере понесённых пользователем расходов перепланировке здания и по ремонту значение не имеет.
Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.
1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор обязан нежилого помещения арендуемое имущество использовать в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению. Нарушение данного правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.
2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке.
3. Арендатор вернуть арендованное сооружение (здание) обязан по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении.
Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение арендных отношений.
4. Ещё упомянуть можно общие права арендатора: своевременно вносить арендную плату; сохранять сооружение (здание) в нормальном состоянии.
На мой взгляд, особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему не стоит уделять, потому что § 4 ГК не каких - либо специальных или особенных норм по этому поводу содержит, это значит, что прекращение договора аренды сооружений и зданий осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.
2.4. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью.
Как уже было отмечено выше, некоторые договоры аренды сооружений и зданий требуют государственной регистрации: если срок аренды превышает один год по договору, значит он подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора аренды сооружений и зданий может быть осуществлена только лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав
Ст.9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту функцию теперь осуществлять будут учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества с ним . В органах юстиции раньше не было таких подразделений, выходит, что федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.
Такие учреждения юстиции возглавлять должны регистраторы, которые являются только государственными служащими.
Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий порядок гос. регистрации (см. ст. 13):
Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов и заявления, необходимых для регистрации.
В государственной регистрации отказано может быть в случаях, если: 1) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо; 2) поданные документы содержанию или по форме требованиям закона не соответствуют; 3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный(здание объект); 4)договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Об отказе в государственной регистрации заявителю сообщается в течение 5 дней в письменной форме с указанием причины отказа. Отказ может быть обжалован в суде общей арбитражном или юрисдикции.
3. Значение договора аренды зданий и сооружений.
В сегодняшних условиях договор аренды сооружений и зданий и имеет важное значение.
Цель данного договора является - обеспечить передачу имущества во временное пользование и владение. В этом заинтересованы обе стороны. Если интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи в аренду сооружения или здания реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в производственных фондов. Заинтересованность к использованию нанятого недвижимого имущества арендатора полагается в том, чтобы, не обременяя себя каждый раз приобретением в собственность зданий, получить возможность временно нанятое помещение эффективно использовать для производственных или других целей.
Действительно, давайте вспомним, кто арендатором обычно является - это, как обычно, предприниматели или юридические лица, осуществляющие коммерческую свою деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их склады офисы, так как достаточными средствами пока не располагают. В таких случаях заключение договора аренды сооружения или здания - правильный хозяйственный шаг.
Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения его срока. „Не случайно в конце 80 - годов аренда зданий рассматривалась как возможное средство трансформации отношений социалистической собственности” 13 в отношении частной и коллективной собственности.
Мы убедились, что договор аренды сооружений и зданий приносит удовлетворение и пользу потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию хозяйственной , коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей это значит укрепляет рыночные отношения в нашей стране.
[ Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2 т-м: „Бек”, 1994, т.2, с. 131., 141]
Заключение.
Мы рассмотрели один из видов аренды - договор аренды сооружений и зданий. Данное исследование нам позволяет сделать следующие выводы:
Договор аренды сооружений и зданий занимает важное место среди других договоров аренды. Данный договор относится к аренде недвижимости, причём данного вида как нежилое помещения. Выбор данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено особыми чертами его предмета: сооружения или здания.
В договоре аренды здания и сооружения сторонами являются арендатор и арендодатель. Закон не представляет никаких специальных к ним правил, чтобы стороны были обладали гражданским правом и дееспособностью.
К существенным признакам договора относятся:
арендная плата (цена)
предмет;
форма, в некоторых случаях требующая соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.
Содержание договора аренды сооружений или зданий нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК статьями 650-664, исходя из обширной арбитражной практики.
Всё мною вышесказанное нас приводит к выводу, что договор аренды сооружений и зданий носит большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. Это значит, что его изучение требует дальнейшего продолжения.
Список литературы
I Нормативные акты
1.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24. 07. 2006.
2. Закон Санкт-Петербурга от 3 августа 2003, № 1-03 «Об арендной плате за государственное имущество».
3. Закон Санкт-Петербурга от 3 апреля 2004, № 20-03 «О порядке сдачи в аренду государственного имущества»
II Судебная практика
1. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997, №13.
2. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.
3. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.
III Учебники. Книги
1. Гражданское право. Учебник. / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К.Толстого. – М.: «Проспект», 1997.
2. В. В. Витрянский. Договор Аренды и его виды.
3. Коболкин А., Сопникова Л. Договор проката // российская юстиция в 6 июле 2000, с.63. 4. «Нежилые помещения как объект Аренды» Т. Ю. Комарова.Законодательство № 4. апрель 2003.