Колледж Московской Финансово-Юридической Академии
Факультет: Финансы по отраслям
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине: Гражданское право
Работу выполнила: Мурга Татьяна Сергеевна студентка 3 курса
На тему: «Аренда зданий и сооружений»
Автор работы: Мурга Татьяна Сергеевна
Научный руководитель: Орлова Татьяна Анатольевна
Дата сдачи:
«24» февраля 2010г.
Москва 2010
Договор аренды зданий и сооружений
Содержание
Введение ……………………………………………………………
1. В гражданском законодательстве договор аренды …………..
2. Договор аренды сооружений и зданий ……………………….
2.1 Понятие, предмет и стороны договора………………………
2.2 Несущественные и существенные условия договора………
2.3 Содержание договора аренды сооружений и зданий………
2.4 Форма договора: обновлённый порядок регистрации сделок с недвижимостью…………………………………………………..
2.5 Договоры аренды сооружений и зданий в Германии и Франции
3. Значение договора аренды сооружений и зданий……………..
Заключение …………………………………………………………
Введение
Выбранная мною работа посвящена одному из видов договорных обязательств - договору аренды сооружений и зданий. Выбор данной мною темы неслучаен. Во-первых, тема обоснована актуальностью арендных отношений в Российской Федерации. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Изменения связаны, с увеличением круга объектов, передаваемых в наём по договорам. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, находившихся раньше во владении государства, не допускались в хозяйственный оборот. С ликвидацией исключительной собственности государства в отношении недр земли, с введением в оборот хозяйственно-производственных комплексов, ставших объектами договоров аренды, изменили правовое регулирование арендных отношений. В связи с этим в этой работе целесообразно дать краткую характеристику следующим видам аренды: аренда транспортных средств, прокат , финансовая аренда. Более подробно уделим внимание договору аренды сооружений и зданий, так как этот договор имеет специфический предмет - сооружений и зданий.
Во- вторых, изучение арендных отношений по сооружениям является интересным, так как раньше действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду сооружений и зданий в качестве самостоятельного договора. Следовательно, возникает необходимость уточнить предмет, понятие, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендатора и арендодателя, уточнить какие условия существенны, а какие несущественны. Целью работы является - получить наибольшие знания об аренде зданий и сооружений.
В изучении данной темы поможет арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды сооружений и зданий, а также некоторые работы ведущих юристов - правоведов: Витрянского В.Н ., Иерафилова И.К. , Садикова.О. Н. Очень интересно сравнить аренду сооружений и зданий с такими же договорами в некоторых странах романо-германской системы права.
Надеюсь, что в конце сделанной мною работы будет ясно, что договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение.
1. В гражданском законодательстве договоры аренды
Договор аренды один из классических видов договоров, его история насчитывает не одно тысечалетие, на протяжении которых он в своих чертах не изменился. Договор аренды перешёл к нам из римского права и был принят ещё российским дореволюционным законодательством. В данный момент аренда широко применяется в предпринимательской, бытовой и иных сферах
Словарь по гражданскому праву выделил аренду как договор, по которому “одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату в пользование и во временное владение ” . Действующий Гражданский Кодекс РФ сейчас устроен так, что изначально регулируются об аренде общие положения, а далее регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс урегулировал пять видов договора аренды:
1.прокат
2.аренда транспортных средств
3.аренда сооружений и зданий
4.аренда предприятий
5. лизинг (финансовая аренда)
По договору проката арендодатель, осуществляющий передачу имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности в аренду, обязуется предоставить движимое имущество арендатору за плату в пользование и во временное владение (п. 1 ст. 626 ГК).
Аренда транспортных бывает двух видов: аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем предоставляет арендодатель арендатору транспортное средство за плату во временное пользование владение и предоставляет услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК). По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе пользование обязуется оказывать услуги технической эксплуатации транспорта.
По договору аренды сооружений и зданий обязуется арендодатель передать во временное пользование сооружения и здания арендатору (п. 1 ст. 650 ГК).
В случае аренды предприятия обязуется арендодатель предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в совокупности как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).
Лизинг - это договор, по которому обязуется арендодатель приобрести в собственность указанное арендатором имущество у выбранного им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.
Деление аренды на выше перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на классификационном едином критерии. Выделение этих видов произвольно. Аренда транспортных средств, сооружений (зданий), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, а прокат - исходя из договора для арендатора, потребительского характера и для арендодателя – предпринимательского. Так, что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Но многие правоведы всё же склонны делить на виды аренду по характеру арендуемого имущества.
Ряд широко на практике распространённых договоров аренды не урегулированы в Гражданском кодексе РФ. Так как почти ничего не упомянуто об аренде земли, за исключением некоторых статей в главе 17 (ст. 260 ,264 , 270 ГК). Видимо законодатель руководствовался тем, что данный вид аренды подробно будет урегулирован в новом Земельном кодексе РФ. Это неверно , ведь аренда всегда склонна к гражданскому законодательству .
В нынешнее время новый Земельный кодекс лежит в стадии разработки, а ныне хранить силу Земельного кодекса РСФСР 1991 года (не изменяющий более позднему законодательству). Сейчас разрешает действующее земельное право аренду земли . На аренду о сроках договоров земельных участков вопрос не решён, потому что ст. 13 Земельного кодекса РСФСР является не подходящий Конституции РФ 1993 года. Передавать землю в аренду могут :
А) земельных участков собственники (ст. 260 ГК)
Б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование - только с согласия собственника (ст. 270 ГК)
В)государством органы уполномоченные - в аренду сдача земельных участков, лежащих в собственности государства и не переданных в постоянное пользование.
Закон выделяет ряд льготных условий аренды, если фермерское хозяйство выступает в качестве арендатора. Договор аренды земли обязан быть заключённым в письменной форме, и подлежит нотариальному удостоверению, далее должен быть в администрации зарегистрирован, на территории или в ведении которой данный участок находится. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевого назначения земли, не загрязнение, её охрана.
В аренду передача участков недр, лесов, водных объектов устанавливается не Гражданским кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о недрах; Лесным кодексом РФ; Водным кодексом РФ.
Также можно договор аренды предложить включить в Гражданский кодекс недвижимости в целом, а не отдельных её видов: предприятий или зданий.
Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к этим или другим договорам аренды, следует помнить, что к некоторым видам договора аренды. Об аренде общие правила применяются, если иное Гражданским кодексом не установлено об данных договорах (ст. 625 ГК). Например, не используется правило ст. 621 о восстановлении договора аренды на неопределённый срок к договору аренды транспортных средств и проката. Ведь же к договорам аренды транспортных средств (с экипажем и без него) не используются правила о регистрации договора из п. 2 ст. 609 ГК. Кроме того, к договору аренды сооружений и зданий, так как само по себе предприятие включает сооружение и здание.
Договорам аренды, выявленные Гражданским кодексом РФ, свойственно следующие признаки:
[ Собрание Законодательства РФ 6.03.95г. №10 , ст. 823 . Собрание Законодательства РФ 20.11.95г. №47 , ст. 4471 . Собрание Законодательства РФ 3.02.97г.]
Данные договоры концессуальны, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что заключённый договор аренды считается с момента, когда по всем существенным условиям стороны достигли согласия.
Каждый вид договора аренды будет возмездным, так как арендная плата всегда выступает в качестве цены. Если же стороны договорились, что арендатор платить не будет арендную плату, значит это будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.