Данная работа рассматривает Договора коммерческого и социального найма жилого помещения.
1.2. Пользование жилым помещением в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
1.2.1. Стороны договора
На основании п. 1 ст. 671 ГК сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.
Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями[37].
Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.
Нанимателем может быть только физическое лицо.
На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма.
За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Распространение таких отношений стало возможным с введением в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[38], предусматривающего уменьшение и дальнейшее искоренение такой формы удовлетворения жилой потребности граждан, как «коммунальное жилье».
Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их комплекции (п. 1 и п. 2 ст. 125 ГК). В жилищной сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществляет департамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.
Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.).
Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу.
В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. В договорах коммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или оного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК). Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.
Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 51 ЖК). Нарушение письменной формы не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 162, 167 ГК), Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение. Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается на основе Типового Договора, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.
В практике встречаются случаи, когда договор социального найма жилого помещения заключается в устной форме. Гражданин сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию и получает от нее ключи от квартиры. Такие действия свидетельствуют о заключении между сторонами договора найма жилого помещения.
1.2.2. Предмет договора
Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако. Как предусмотрено законодательно для каждого договора найма предметом может являться жилой дом. Квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК).
Возможны случаи заключения договора найма и на часть квартиры – одну или несколько комнат, но не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ч. 2 ст. 52 ЖК).
Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющую фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающую строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям. Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор). Жилая комната – обособленная стенами часть помещения, предназначенная и используемая для проживания.
Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная норма жилой площади. Социальная норма площади жилья равна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от доступного уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов (ст. 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[39]).
Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв.м., наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Гражданин, которому предоставлено жилое помещение, обязан в течение 15 дней после получения выписки из решения органа исполнительной власти заключить договор на право пользования жилым помещением с собственником этого жилого помещения, либо уполномоченным или органом. Наниматель, осуществляющий право пользования жилым помещением в виде комнаты, квартиры в многоквартирном доме, части дома, имеет право пользования механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами жилого помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жилом помещении, которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в домовой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума (Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» ст. 7 и ст. 8).
Сказанное в данном параграфе о предмете договора найма можно выделить следующий схемой.
| Предмет договора найма жилого помещения |
| Изолированное жилое помещение |
| Состоящее из квартиры |
| состоящее из одной комнаты |
| Состоящие из нескольких комнат |
| Предметом договора не могут быть |
| Часть комнаты |
| Смежные комнаты |
| Подсобные помещения |
Схема 1.Предмет договора найма жилого помещения.
1.2.3. Срок договора.
Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение в любой его разновидности. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указанного срока действия, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора наниматель имеет право на возобновление нового договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечении срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его пролонгации. Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанности на сдавать помещение в наем в течение года. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещение убытков, причиненным отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).