1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ.
Цель оценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи имущества. Для целей оценки определялась рыночная стоимость объекта оценки.
1.3. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА
Оценка проводилась для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.
1.4. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Оценщики, выполняющие данную работу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основании своих знаний и убеждений следующее:
- утверждения и факты, изложенные в отчете, являются правильными, корректными и соответствующими действительности;
- наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества был произведен Оценщиком лично, дата инспектирования объекта 1 ноября 2003 г.;
- содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения являются независимыми и профессиональными анализом и заключениями Оценщика и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;
- Оценщик не имел ни текущей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительные обязательства (кроме обязательств по договору на проведение оценки) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки, Оценщик действовал непредвзято и без предубеждения;
- оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента, …
- оценка была проведена и отчет составлен в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными …
1.5. КВАЛИФИКАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ
Работа проведена под руководством и при непосредственном участии специалиста, имеющего профессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:
- …
- …
Копии образовательных и профессиональных документов участников работ приводятся в приложении к настоящему отчету.
1.6. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ
Неотъемлемой частью данного отчета являются следующие допущения:
1. Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
2. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью исходя из своих наилучших интересов.
3. и т.д.
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных нами целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
2. Оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.
3. Оценщику не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
4. и т.д.
2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- и т.д.
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия…
Оцениваемые права. Оценка проводилась для права собственности на оцениваемое помещение и права аренды земельного участка.
Право собственности, согласно ГК РФ, ч. 1 ст. 209, …
Аренда представляет собой…
Процесс оценки. Процесс оценки – последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения стоимости объекта оценки.
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Заключение с заказчиком договора об оценке.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.
3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ
Местонахождение объекта оценки: г. Вологда.
Состав объекта оценки: земельный участок площадью 0,62 га и здание склада.
3.1. ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице:
Описание земельного участка
| Местоположение участка | Г. Вологда, между ул. Залинейная и ул. Клубова | |
| Кадастровый номер участка | 0123457 | |
| Форма участка | Сложная | |
| Площадь участка, кв.м. | 625 | |
| Рельеф участка | Ровный | |
| Водные ресурсы | Нет информации | |
| Экологическое состояние | Удовлетворительное | |
| Оцениваемые улучшения участка | Здание ЗАО «АВИ» | |
| Инв. номер | Наименование | |
| 116 | Склад шиферный | |
| Описание окружения | Промышленная зона | |
| Окружающий тип землепользования | Промышленная зона | |
| Транспортная доступность | По ул. Залинейной, ул. Клубова | |
| Инженерные сети и коммуникации | Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение | |
| Разрешенное использование | Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке | |
| Имущественные права | Договор аренды, заключенный на основании поста-новления мэрии г. Вологды №16/789-01 от 28.09.1999 | |
3.2. ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ
Оценщик использует наименование улучшений, входящих в состав объекта оценки согласно обозначениям, согласованным с Заказчиком.
Улучшения – здания, сооружения и все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.
Общие сведения об улучшениях приведены в таблице.
Общие сведения об улучшениях.
| Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки | Инв. № | Наименование | Общая площадь | |
| 116 | склад | 411,5 | ||
| Текущее использование зданий | Обслуживающего назначения | |||
| Собственник | ЗАО «АВИ» | |||
| Адрес собственника | 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.35,оф. 225 | |||
| Описание прав собственности | Согласно справке №104-с от 12.10.1999 года, выд. КУГИ Администрации г. Вологды, следующее имущество, расположенное по адресу г. Вологда, ул. Залинейная, 64, включено в УК ЗАО «АВИ» и является его собственносью: | |||
| Инв. № | Наименование | |||
| 116 | склад | |||
| Также оценщику была предоставлена информация БТИ г. Вологды по форме 1-РП на здание склада (№22115 от 11.01.1999). Для целей оценки Оценщик считает право собственности на оцениваемый объект достоверным. | ||||
| Физические характеристики | Общая площадь – 411,5 кв. м. При длине 22,1 м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта составляет 2500 куб. м. | |||
| Хронологический возраст | 34 года (объект построен в 1969 г.) | |||
Фотографии и подробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчету об оценке.