3.3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА
(г. Вологды и Вологодской области)
Площадь территории области –
Население –
Административный центр –
Географическое положение.
Климат.
Природные ресурсы.
Промышленность.
Сельское хозяйство.
Транспорт.
Описание г. Вологды приведено в таблице.
Описание г. Вологды как административного центра Вологодской области.
| Факторы | Характеристика | Значение |
| Масштаб города, характер экономичес-кого значения | Наименование | |
| Административный статус | ||
| Экономический статус | ||
| Число жителей, тыс.чел. | ||
| Число безработных | ||
| Территория (площадь) | ||
| Изменение уровня ВВП отно-сительно предыдущего года | ||
| Количество промышленных предприятий | ||
| Число вузов | ||
| Характер транспортных связей | Аэропорт | |
| Ж/д магистраль | ||
| Автомагистраль | ||
| Речной порт | ||
| Площадь зеленых насаждений | ||
| Экологические условия |
Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Вологды, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.
3.4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ВОЛОГДЫ
Рынок недвижимости.
Рынок продаж.
Рынок аренды.
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ).
4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО.
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.
Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города, которая относится к промышленной зоне. Его окружают административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходит крупная автомагистраль города, открытая для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Поэтому ННЭИ – использование под административную или промышленную застройку.
4.2. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ
Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:
- Максимальная эффективность.
- Финансовая обоснованность.
- Физическая осуществимость.
- Соответствие законодательству.
…
Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
5.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Вологда развит слабо, земельный участок принадлежит Заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство…
…Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.
5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ
В современной практике оценки используют три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.
Расчет стоимости объекта затратным подходом.
В общем случае формула имеет следующий вид:
СЗП=СЗ + ПИ + КИ + ПП – ИН, где
СЗ – стоимость земельного участка (градостроительный сбор),
ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства),
КИ – косвенный издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.),
ПП – прибыль предпринимателя,
ИН - износ накопленный.
…
Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2003 г. округленно составляет 1 128 000 руб.
Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.
Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведены в таблице.
Данные о сопоставимых продажах складских помещений.
| Характеристики объектов | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р. | - | 755 | 600 | 728 | 551 |
| Условия финансирования | Собств. ср. | Собств. ср. | Собств. ср. | Собств. ср. | Собств. ср. |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, т. р. | - | 755 | 600 | 728 | 551 |
| Общая площадь, кв. м. | 411,5 | 500 | 400 | 455 | 380 |
| Цена продажи, р./кв. м. | - | 1550 | 1500 | 1600 | 1450 |
| Скорректированная по площа-ди цена, тыс. р. | - | 621,4 | 617,3 | 658,4 | 596,7 |
| Условия продажи (чистота сделки) | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, т. р. | - | 621,4 | 617,3 | 658,4 | 596,7 |
| Местоположение | Район «А» | Район «А» | Район «А» | Район «А» | Район «В» |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,03 |
| Скорректированная цена, т. р. | - | 621,4 | 617,3 | 658,4 | 614,6 |
| Состояние объекта | хорошее | хорошее | хорошее | отличное | хорошее |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 0,90 | 1,00 |
| Скорректированная цена, т. р. | - | 621,4 | 617,3 | 592,6 | 614,6 |
| Наличие парковки | нет | есть | нет | нет | нет |
| Корректировка | - | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, т. р. | - | 590,3 | 617,3 | 592,6 | 614,6 |
| Отклонение от целевого исп. | нет | нет | нет | нет | нет |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, т. р. | - | 590,3 | 617,3 | 592,6 | 614,6 |
| Среднее значение | 603,7 | ||||
Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценки округленно 600 000 руб.
Оценка объекта доходным подходом.
Необходимо рассчитать следующие показатели:
- Потенциальный валовой доход,
- Действительный валовой доход,
- Операционные расходы (налоги, аренда земельного участка, управленческие расходы и т.п.),
- Чистый операционный доход.
СДП = ОДЧ * К, где
ОДЧ - чистый операционный доход,
К – ставка капитализации, %.
Стоимость объекта, рассчитанная на основе доходного подхода, составит на дату оценки 561 152 руб.
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ.
В настоящей работе по оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.
В данном случае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаются в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.
Затратному подходу присваивается наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога.
Сравнительному подходу присвоен коэффициент 35%.
Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:
| Подход к оценке | Стоимость, руб. | Вес, % | Значение, руб. |
| Затратный | 1 128 029 | 10 | 112 803 |
| Сравнительный | 603 700 | 35 | 211 295 |
| Доходный | 561 152 | 55 | 308 633 |
| Итого | - | 100 | 632 731 |
В итоге при согласовании получается следующий результат: 632731 руб. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 630 000 рублей.
Рыночная стоимость объекта оценки на 02.11.2003 года составляет 630 000(шестьсот тридцать тысяч) рублей, доверительный интервал (+/-) 15%.
Генеральный директор
ЗАО «Независимая оценка» / Иванов И.И. /
Эксперт-оценщик / Сидоров А.В. /