Управление жилыми домами в условиях ЖК РФ (стр. 4 из 7)

Таким образом, управление многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) — это деятельность указанных юридических лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, которая осуществляется ТСЖ (ЖК, ЖСК) самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

Образование ТСЖ, содержание аппарата ТСЖ (управляющего, бухгалтера) силами собственников оказалось выгодным только в новых домах, в которых подавляющее большинство квартир принадлежит самим жильцам. В этом случае отсутствует необходимость немедленных вложений в ремонт дома, что дает возможность аккумулировать средства на будущие нужды. Не нужно привлекать представителей органов муниципального управления к участию в собраниях и голосованиях. Как правило, в таких домах низкий процент малообеспеченных граждан, что дает возможность собирать весомые денежные взносы с каждого жильца, облегчает процедуру расчета и получения от государства субсидий и льгот.

2.3. Управление управляющей компанией

Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

Управляющая организация — это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и которой на основании решения данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жилищных и коммунальных услуг, а также созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан[22].

Решение общего собрания о выборе способа управления согласно ст. 161 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовой основой деятельности, общей для всех управляющих организаций, являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также договор управления многоквартирным домом. Но в зависимости от организационно-правовой формы управляющей организации к ней будут

применяться нормы различных нормативных актов, например, федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах»[23].

Необходимо исходить из того, что управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. В свою очередь, предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ)[24].

Важным является тот факт, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Таким образом, управляющая компания — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

Управляющая компания (УК) по своей сути – коммерческая организация, действующая на основании Договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с условиями договора управляющая компания по заданию собственников помещений многоквартирного дома в течение определенного срока обязуется (Статья 162 Жилищного кодекса РФ):

- Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

- Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и другим жильцам данного дома.

- Осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

Строго говоря, управляющая компания может оказывать таковые услуги как самостоятельно, так и заключив договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг – ресурсоснабжающими организациями, компаниями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию домов, их санитарному содержанию и т.п., организациями, занятыми расчётом и приёмом платежей от населения.

На практике реализуется в основном второй подход: УК только организует предоставление жилищно-коммунальных услуг и контролирует техническое и санитарное состояние дома. То есть УК занимается тем, чем должна заниматься – управлением. Обеспечивает условия проживания в доме, отвечающие нормативам. Организует работы по проведению текущего и капитального ремонта:

• производит выбор обслуживающей организации и заключает договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома,

• обеспечивает устранение аварий и неисправностей инженерного оборудования,

• проводит работы по подготовке к сезонной эксплуатации дома,

• разрабатывает и предоставляет собственникам помещений многоквартирного дома предложение о постановке дома на капитальный ремонт, разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения[25].

Для создания и поддержания рабочих отношений между УК и собственниками помещений в доме необходимо иметь механизмы контроля заказчиком (собственниками) деятельности исполнителя (УК).

Согласно действующему законодательству, УК обязана:

• предоставлять уполномоченному представителю собственников жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирного дома, проекты планов, плановые задания, отчеты и иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы собственников при получении услуг,

• предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома координаты подрядных организаций и перечень выполняемых ими работ с расценками на их осуществление,

• рассматривать поступившие от собственников помещений жалобы и предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки,

• ежегодно проводить отчётное собрание с жителями о выполнении договора управления[26].

Кроме того УК обязана предоставлять в установленном порядке льготы и субсидии жильцам многоквартирного дома. Использовать полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги только по целевому назначению. Выполнять условия договоров с подрядными организациями, своевременно производить оплату, оказанных ими услуг и выполненных работ.

Обязанности собственников предельно просты: не нарушать порядок и вовремя оплачивать счета. Как правило, получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают их непосредственно через УК, если договором между УК и поставщиком ЖКУ не предусмотрен иной способ оплаты. УК получает вознаграждение за выполнение работ по управлению многоквартирным домом. Его размер устанавливается договором – это может быть процент от суммы, полученной с собственников помещений многоквартирного дома за оказанные ЖКУ, либо некая сумма, утвержденная общим собранием проживающих.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг[27].

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 2.6.)[28].

Рис. 2.6. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме.

При детальном анализе возможных способов управления можно выделить следующие положительные и отрицательные моменты для каждого из них таблица 2.1. (приложение 2)[29].