На момент рассмотрения спора договор аренды не зарегистрирован.
По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости Закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.
Ответчик не представил доказательств занятия истцом арендованных помещений, следовательно, у истца не возникла обязанность по оплате за пользование арендованным нежилым помещением.
По счету от 16.03.2005 № 67 истец внес предоплату за аренду в размере 86000руб. В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное
или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку ответчик пользуется денежными средствами без законных оснований, решением арбитражного суда от 13.03.2006 иск удовлетворен в заявленной сумме[86].
Таким образом, в результате рассмотрения данного дела, суд установил, что договор аренды недвижимости не был заключен в связи с нарушением существенных условий договора, а также требования о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Незаключенный договор, в свою очередь не может повлечь за собой правовые последствия в виде оплаты за пользование арендованным нежилым помещением.
Отказ в государственной регистрации, как уклонение соответствующего органа, либо участников договора от государственной регистрации, могут быть обжалованы в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий ее недействительности. После вынесения решения о регистрации сделки она должна быть в соответствии с решением суда зарегистрирована в надлежащем порядке.
Уклонение стороны от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки может причинить убытки другой стороне. При необоснованности такого уклонения, т.е. наличии вины уклоняющейся стороны, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ)[87].
Недействительные сделки.
Недействительной признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица[88].
Все недействительные сделки подразделяются на два вида: ничтожные и оспоримые.
Ничтожная (абсолютно недействительная) сделка недействительна в силу самого закона. Она являются таковой уже с момента ее заключения и не порождает у сторон прав и обязанностей, независимо от того, будет или нет, предъявлен в суд иск о признании ее недействительной. Ничтожная сделка не подлежит исполнению. На ничтожность сделки вправе ссылаться и требовать в судебном порядке применения последствий ее недействительности любые заинтересованные лица.
Оспоримая (относительно недействительная) сделка в момент ее совершения порождает свойственные действительной сделке правовые последствия, но по требованию исчерпывающе определенного в законе круга лиц такая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным законом.
Помимо деления сделок на ничтожные и оспоримые, их можно классифицировать по признаку порока, которым страдает сделка. К таким порокам относятся:
· порок субъектного состава,
· порок воли,
· порок формы,
· порок содержания.
Порок субъектного состава связан с недееспособностью граждан, и со специальной правоспособностью юридических лиц, либо статусом их органов.
По критериям, связанным с недееспособностью граждан, различают следующие составы недействительных сделок:
· Сделки, совершаемые гражданами, признанными недееспособными (ст. 171 ГК РФ).
· Сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ).
· Сделки, совершаемые несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
· Сделки, совершаемые несовершеннолетними в возрасте старше 14 лет (ст. 175 ГК РФ)[89].
Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, а также малолетним, т.е. не достигшим 14-лет, являются недействительными с момента их заключения. Однако, в случае, если сделка совершена к выгоде малолетнего или недееспособного гражданина, то по требованию законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей, попечителей) законом предусмотрена возможность признания такой сделки действительной.
Сделки, заключенные лицами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами (у этих лиц имеется частичная дееспособность), а также несовершеннолетними старше 14 лет, признаются недействительными только в случае, если в соответствии с законом на совершение такой сделки требуется согласие законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей). Но такое согласие на совершение сделки может быть получено и после ее совершения, если это оправдано.
Для юридических сделок предусмотрены следующие составы недействительности:
· Сделки, выходящие за пределы специальной правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ).
· Сделки, совершенные органами юридического лица с превышение их полномочий (ст. 174 ГК РФ)[90].
Закон признает действительными сделки, совершенные с нарушением правил о правоспособности юридических лиц, если другая сторона, участвующая в сделке, об этом не знает. Требование о признании сделок юридического лица недействительными в связи с нарушением его правоспособности может быть заявлено либо самим юридическим лицом, либо его учредителем (участником), либо государственным органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью юридического лица (налоговыми органами, прокуратурой и т.п.).
Если сделка совершена с превышением полномочий, т.е. были нарушены ограничения на ее совершение, то она может быть признана недействительной по иску лица в интересах которого эти ограничения были установлены, только лишь в случаях, когда другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174 ГК РФ). Если же доказать этот факт не представляется возможным, то считается, что сделка совершена от имени и в интересах совершившего ее лица (ст. 183 ГК РФ).
Таким образом, эти два состава объединяет тот факт, что недействительность сделки жестко связана с тем, знала ли другая сторона или заведомо должна была знать о незаконности ее совершения.
Сделки, совершенные с пороками воли подразделяются на сделки, совершенные без внутренней воли на совершение сделки и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно.
Без внутренней воли сделки совершаются под влиянием насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст. 179 ГК РФ), а также гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ)[91]. Такие сделки признаются недействительными в силу того, что воля самого лица на совершение сделки отсутствует, а волеизъявление отражает волю иного лица, оказывающего воздействие на участника сделки.
Статья 179 УК РФ устанавливает уголовную ответственность за «принуждение к совершению сделки или отказ от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близким»[92].
Таким образом, сделки, совершенные под влиянием насилия или угрозы, было бы более правильным относить к неправомерным действиям, а именно преступлениям, поскольку за совершение таких сделок предусмотрена уголовная ответственность.
Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной выражается в том, что в сделках, совершаемых через представителя, вместо того, чтобы донести до контрагента волю представляемого, представитель выражает свою собственную волю по сговору с другой стороной за счет представляемого. Таким образом, воля представляемого не доводится до контрагента и подменяется волей представителя, что и служит основанием для признания таких сделок недействительными.
Сделки, совершаемые гражданами, не способными понимать значение совершаемых ими действий или руководить ими, совершаются дееспособными лицами, (что отличает их от недееспособных лиц) однако вследствие заболевания, опьянения либо иного состояния психики эти лица не могут понимать, какую сделку они совершают.
К сделкам, в которых воля лица сформировалась неправильно, относятся сделки совершенные под влиянием обмана, заблуждения, кабальные сделки. Эти сделки характеризуются наличием казалось бы безупречной внутренней воли, которая однако была сформирована под воздействием обстоятельств, искажающих эту внутреннюю волю.
Основания недействительности сделок совершенных под влиянием обмана или заблуждения, не безусловны, а зависят от усмотрения суда, принимающего решение о признании сделки недействительной. По общему правилу последствиями недействительной сделки является двусторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке в натуре, а в случае невозможности возврата в натуре, возместить стоимость в деньгах. Однако при совершении сделки под влиянием заблуждения или обмана формирование воли потерпевшего происходит под воздействием недобросовестных действий других лиц. В результате у лица формируется ложное представление об обстоятельствах, имеющих значение по сделке, и здесь на недобросовестную сторону возлагаются последствия односторонней реституции и конфискационные санкции в отношении недобросовестной стороны.[93]