Отже, можна сказати, що рента є деколи те ж саме, що і чинш.
У нашій країні до 1963 року розмежування між договором майнового найму, договором оренди і договором побутового прокату не було. Всі ці відносини майнового найму регулювалися Основами цивільного законодавства (ст.53-55) і Цивільним кодексом (Глава 25.).
Так за договором майнового найму наймодавець зобов'язується подати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.***
Обов'язковою умовою договору майнового найму є його оплатність. Наявність цієї умови і відрізняє його від договору про безоплатне користування майном.
Договір майнового найму передбачає передачу майна наймачеві у тимчасове користування, а не у власність чи в оперативне управління (у відносинах між державними організаціями). При передачі речі за плату у власність іншої сторони матиме місце договір купівлі-продажу, а не майнового найму.
Сторонами зазначеного договору можуть бути як громадяни, так і організації.
Останні можуть виступати і наймачами І наймодавцями, як правило, коли це передбачено їх статутом чи положеннями. Проте, не буде протиправним укладення договору майнового найму організацією і в тому випадку, коли така дія організації хоч і не передбачена статутом чи положеннями, але обумовлена характером її діяльності з метою виконання _________________________
Яковлин А. Украинский кодекс 1743 "Право, по котором судится малороссийский народ" Мюнхен; издат-во "Заграва", 1949р. ст.45
Яковлин А. Украинский кодекс 1743 "Право, по которому судится малороссийский народ" Мюнхен, 1949 р. ст.46
Цивільний кодекс України. Глава 25. Ст.256.
господарського плану, при умові, що ця діяльність не суперечить змісту спеціальної правоздатності даної організації.
Здавати майно у найм може не тільки його власник або
організація, в оперативне управління якої передана дана річ, а й
громадянин і юридична особа.
Предметом договору майнового найму можуть бути тільки індивідуально визначені речі, і такі, що не споживаються, оскільки наймач з припиненням договору зобов"язується повернути наймодавцеві ту саму річ. Не можуть бути предметом цього договору землі сільськогосподарського призначення, сади і виноградники. Державні підприємства можуть бути предметом договору найму лише у відносинах між організаціями і не можуть здаватися в найм окремим громадянам.
В нормативних актак і на практиці договір майнового найму часто називають "орендою" або "прокатом". З правової точки зору між цими термінами різниці немає.
Договір майнового найму вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов.
Проте, оскільки найм майна між організаціями, як правило, заздалегіть планується, то укладення договору майнового найму в цих випадках може мати місце лише на підставі адміністративного акту. Необхідність адміністративного акту для укладення договору передбачається відповідними нормативними актами. Так пункт 2 Інструкції від 30 січня 1969 року передбачає, що всі нежилі приміщення і будинки в цілому можуть здаватися в оренду за рішенням виконкомів місцевих Рад народних депутатів або на підставі яких орендарі зобов"язані укласти договори.
Адміністративний акт у відносинах між організаціями, там де він є обов'язковим має подвійне значення. Він є необхідною передумовою укладення договору (за відсутністю ттакого акту договір буде
визнаний недійсним). Адміністративний акт, як правило, визначає основні умови договору організаціями. Умови договору, що не відповідають адміністративному акту, повинні бути визнані недійсними.
У відносинах між громадянами договір майнового найму може укладатись у письмовій або усній формі. Проте, договір на строк більше одного року, незалежно від суми і предмета, повинен укладатися в письмовій формі.
Отже, при визначенні форми договору надається переважне значення тривалості договірних відносин. У п.2 ст.44 форма договорів, що укладаються між громадянами, ставиться в залежність не від строків, а від їх суми. При цьому, необхідно мати на увазі, що сума договору визначаєтьсмя не вартістю зданого в найм майна, а сумою найомної плати.
Для наймача має значення стан найнятого майна. В звмязку з цим закон передбачає, що наймодавець повинен надати майно наймачеві в стані, що відповідає умовам договору і його призначенню. Тому ательє прокату побутових речей зобов'язане в присутності наймача перевірити справність предметів, що видаються на прокат.
Цивільний кодекс 18.07.1963 року встановлює відповідальність наймодавця перед наймачем за всякі недоліки в майні, крім тих, які були застережені ним при укладенні договору.** Якщо за Цивільним кодексом 1922 року наймодавець міг бути звільнений від відповідальності за недоліки в майні, непомічені наймачем з його вини, наприклад, через неуважність при огляді найнятого майна, то за чинним законодавством за такі недоліки наймодавець повинен нести відповідальність при умові, що про них він не попередив наймача. Тобто, до уваги береться лише поведінка наймодавця - попередив він чи ні наймача про наявність даного недоліку в майні.
Разом з тим, слід мати на увазі, що до недоліків майна, за які несе відповідальність наймодавець належать не всі не застережені ним негативні властивості даного майна, а лише ті, в силу яких воно не відповідає умовам договору і своєму призначенню. Так , не можна вважати недоліком взятого на
________________
Догверт А.С., Кузнєцова И.С. Индивидуальная й деятельность.,-К. Вища школа, 1986р. с. 199
прокат майна те, що воно не нове, коли це майно справне і в договорі немає
умови про надання наймачеві в користування нової речі.
Цивільний кодекс 1963 року до деякої міри обмежив право наймача здавати найняте майно в піднайом. Так, згідно ст.168 Цивільного кодексу 1922 року наймач, як правило, міг здавати найняте майно в піднайом без дозволу наймодавця. Такий дозвіл вимагався лише тоді, коли це прямо було передбачено договором , а також при здачі в піднайм державного майна.
За новим Цивільним кодексом здача майна в піднайм, як правило, може мати місце лише за згодою наймодавця. Це правило може бути змінено спеціальним законом або договором. Тому можна зробити висновок, що за діючим законом відмова наймодавця від здачі майна в піднайм не підлягає оскарженню в суді.
В порядку винятку з правил цієї статті ряд об’єктів взагалі не дозволяється здавати в піднайм, зокрема, речі побутового прокату, орендовані автомобілі, вагони, кораблі, будівельні машини та інше.
Якщо за Цивільним кодексом 1922 року (п.6 ст.171) підставою для дострокового припинення договору майнового найму з ініціативи наймача могло бути непроведення всякого ремонту, що лежав на обов'язку наймодавця, то за новим законом, підставою для припинення договору може бути непроведення наймодавцем тільки капітального ремонту. Непроведення наймодавцем поточного
ремонту, хоч він до цього і був зобов’язаний договором або законом, не дає права наймачу вимагати дострокового розірваннядоговру. Припинення договору з цієї підстави може мати місце тільки при наявності вини наймодавця.
Глава 25 Цивільного кодексу регулювала всі види договору майнового найму. Тільки з прийняттям Указу Президії Верховної Ради СРСР "Про оренду і орендні відносини в СРСР” від 7 квітня 1989 року, а також Закону України “Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року орендні відносини в Україні регулюються даними законодавчими актами, а у випадках
____________
Цивільний Кодекс України Глава 25. Ст.257
Цивільний Кодекс Української РСР,- Право України, 1993, № 11-12, с. 1-66
передбачених ними, - рішеннями Кабінету Міністрів України, Фонду Державного майна україни. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.
Цей Закон регулює:
організаційні відносини, пов"язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів:
майнові відносини між орендодавцями і орендарями щодо господарського використання державного майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.
Також, Закон регулює відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України".
Оренда майна інших форм власності може регулюватися
положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.
Також, з метою підвищення ефективності використання державного майна, зданого в оренду , та забезпечення прав громадян України на участь у приватизації майна Державних підприємств Кабінет Міністрів України видав Декрет "Про додаткове регулювання орендних відносин" від 15.12.1992р. який встановлює деякі особливості передачі майна в оренду і приватизації державного майна.
________________________
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92р. З наступними змінами і доповненнями. Ст. 1
Декрет Кабінету Міністрів України Про додаткове регулювання орендних відносин. Від 15.12.92 року. № 9-92 ."Голос України" 15.01.93
Орендні відносини в Україні регулюються також рядом інших норматних актів, але все ж переважне значення надається Закону.