На практиці деколи виникає питання, за який час повинен внести найомну плату наймач, який зі своєї вини достроково розриває договір, - за весь строк договору чи тільки за час до його розірвання. Очевидно, що у таких випадках наймач повинен внести найомну плату за весь час дії договору майнового найму,
оскільки закон не допускає односторонньої відмови наймача від договору, крім випадків, прямо передбачених договором і яка не повинна перевищувати суми збитків, заподіяних наймодавцю наймачем достроковим розірванням договору.
Своєчасне внесення найомної плати є однією з найбільш суттєвих обов'язків наймача. Тому прострочка наймачем у виконанні цього обов'язку тягне за собою невигідні для нього матеріальні наслідки – сплату пені у встановлених законом розмірах. Наймач має право внести найомну плату і достроково, але тільки за згодою наймодавця, або коли це передбачено відповідними правилами.
Ще одним з основних обов'язків наймача є - користування майном відповідно до договору і призначенням майна.*
Характер користування майном, зданим в найм організаціям, у більшості випадків, визначається договором. Це пояснюється тим, що держава, з метою кращого використання державної власності, завчасно, як правило, у типових договорах встановлює границі можливого використання майна в умовах найму. При здачі майна у найм громадянами, характер його використання визначається призначенням цього майна.**
Використання майна за призначенням означає використання його для задоволення своїх господарських, культурно-побутових і інших потреб. Тому, використання майна з метою одержання доходів є використанням його не за призначенням.
У поняття "використання майна не за призначенням" слід віднести і часткове або повне невикористання найнятого майна, але не у всіх випадках, а тільки у відносинах між організаціями. Суспільство зацікавлене у найбільш раціональному використанні споруд, приміщень, обладнання і іншого майна наймачами - підприємствами, установами і організаціями. Використання найнятого майна організаціями з найбільшим економічним ефектом є їх обов'язком перед державою і суспільством. Виходячи з цього, законодавець у деяких випадках навіть встановлює матеріальну відповідальність наймача перед
Цивільний Кодекс України. Глава 25. Ст.265 п.2
наймодавцем за неефективне використання найнятого майна. Наприклад, згідно з ст.156 Статуту залізниць Союзу СРСР залізниця має право стягувати з клієнта штраф за простій орендованих ним вагонів.
Основи Цивільного законодавства і Цивільний кодекс зобов’язують наймача підтримувати найняте майно у справному стані.** Це означає, що наймач повинен бережно відноситись до найнятого майна, здійснювати відповідний догляд за ним і технічне обслуговування.Розподіл цих обов'язків між сторонами конкретизуються відносно різних видів майна у відповідних типових договорах, інтрукціях і правилах. Наприклад, Правила побутового прокату, обов'язок по технічному обслуговуванню предмету прокату покладають на наймодавця - ательє (пункт) прокату. За договром побутового прокату наймодавець зобов'язаний проводити періодичну настройку, чистку і регулювання піаніно, роялей і інших музичних інструментів.
Підримання майна у належному стані не означає підтримання його у такому стані, у якому воно було одержане від наймодавця, оскільки закон допускає нормальний знос його у процесі експлуатації.
У обов'язок підтримання майна у справному стані входить обов'язок наймача захищати це майно від можливого пошкодження, загибелі, псуття.
Невиконання наймачем обов'язку належно зберігати майно тягне за собою матеріальну відповідальність.
Наймач зобов'язаний провадити за свій рахунок поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором. Як видно з тексту закону, наведене правило не є імперативним, а носить диспозитивний характер, оскільки Цивільний кодекс надає сторонам можливість встановити у договрі інший порядок розподілення обов'язків на поточний ремонт. Інший порядок може бути встановлений спеціальним нормативним актом. Наприклад, діючі у нашій країні правила забороняють наймачу розбирати і ремонтувати одержану на прокат річ побутово-культурного і господарського призначення.
У випадку невиконання наймачем обов'язку на проведення поточного ремонту і
Рясевцев А.С. Советское гражданское право.,-М.;Юрид.лит,1986,с.272
погіршення стану майна наймодавець має право розірвати договор і стягнути заподіяні збитки.
Обов'язок наймача повернути наймане майно наймодавцю після закінченя договру випливає з самої суті договору, за яким майно надається тільки у тимчасове користування. Наймач зобов'язаний повернути майно у тому стані, в якому він одержав, але при цьому повинно бути враховано нормальний знос майна за час найму. Під нормальним зносом речі слід розуміти відповідний відсоток її амортизації за час дії договору при експлуатації речі за призначенням у тих конкретних умовах, у яких наймач повинен користуватися нею. Погіршення майна, допущені наймачем за межами вказаних критеріїв, зобов'язують його відповідним чином відремонтувати річ або відшкодувати заподіяні збитки.
Як правило, наймач зобов'язаний повернути наймане майно у момент припинення договору. Кодекс не зазначає на протязі якого часу він зобов'язаний це зробити. Очевидно, наймач повинен повернути майно у межах необхідного для цього часу. З тим, щоб виключити безпідставне затягування здачі найманого майна зі сторони недобросовісних наймачів, у деяких нормативних актах встановлені максимальні строки для виконання наймачем цього обов'язку.***
Наприклад, за Типовим договором оренди нежилих приміщень у будинках місцевих Рад народних депутатів, державних, кооперативних та громадських підприємствах, установах, організаціях, орендар зобов'язаний здати Житлово-експлуатаційній конторі (домоуправлінню) орендоване приміщення з обладнанням, інвентарем і іншим майном на протязі 15 днів після припинення договору.
Несвоєчасне повернення або ухилення від здачі предмету договору є прострочкою наймача, яка дає право наймодавцю витребувати майно через суд чи арбітражний суд і зазначити збитки у відповідності ЗСТ.213ЦКУ.
У випадку загибелі або втрати найманого майна наймач не має можливості повернути наймодавцю ту саму річ. Наступає неможливість виконання зобов'язання по поверненню майна, наслідки якого залежать від наявності чи
________________
Довгерт А.С., Индивидуальная трудовая й кооперативная трудовая деятельность, справочник,-К.:, 1990, с.185
відсутності вини наймача у загибелі чи втраті предмету найму. При відсутності вини зобов'язання припиняється. Ризик випадкової загибелі чи втрати зданого у найм майна несе наймодавець. Якщо ж майно загинуло або втрачене з вини наймача, він зобов'язаний відшкодувати наймодавцю збитки за правилами ст.ст. 203 і 209 ЦКУ.
Наймач вправі вимагати відповідного зменшення найомної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість передбаченого договором користування найнятим майном істотно зменшилась.
Можливість передбаченого договором користування найнятим майном може зменшитись у силу різних обставин, зокрема, в результаті погіршення стану майна або зміни умов користування ним. Однак, у всіх випадках, зменшення можливостей користування майном, як підстава щодо зменшення найомної плати, повинна бути суттєвою і залежати від наймача.
Наймач має право вимагати зменшення розміру найомної плати і у випадках зменшення можливостей користування майном у результаті дії непереборної сили.
Виходячи з правил, слід визнати, що наймач може вимагати зменшення найомної плати і у тому випадку, коли у погіршення стану найнятої речі або у своренні гірших умов користування нею винні обидві сторони у договорі. Але при таких обставинах найомна плата може бути зменшена лише у тій частині, яка відповідає вині наймодавця у зменшенні можливостей користування найманою річчю.
Право наймача на зменшення найомної плати не повинно ставитись у залежність від того, коли виникла належна можливість користування найманим майном - до чи після укладання договору майнового найму. При цьому слід мати на увазі, що при передачі наймодавцем наймачу майна з меншою можливістю користування, ніж це було передбачено договором, наймач має і Інші права, які випливають з стт. 262 і 270 ЦКУ зокрема, він може відмовитиь від договору.
Наймач має право вимагати відповідного зменшення найомної плати, це не означає, що не можна ставити питання про повне звільнення його від виконання цього обов'язку, коли він не з своєї вини тимчасово повністю був позбавлений можливості користування найманим майном (наприклад, при проведенні капітального ремонту).
Господарський суд України вважає, що незалежно від того, яка зі сторін проводить капітальний ремонт, орендна плата за час ремонту будівлі не повинна нараховуватись, якщо проведення такого ремонту лежить на обов'язку наймодавця.
Здавання наймачем найнятого майна в піднайом дозволяється лише за згодою наймодавця, якщо Інше не передбачено законом або договором. **
Як видно, при регулюванні відносин піднайму законодавець вирішальне значення надає згоді наймодавця. Тому, така відмова наймодавця не може бути оскаржена в суді чи господарському суді. Предметом договору піднайму може бути як і все, так і частина найнятого майна. Винятком є ряд об'єктів, які не дозволяється здавати в піднайм. Зокрема, предмети побутового прокату, орендовані залізничні вагони, будівельні машини і інше майно, зазначене у нормативних актах, які регулюють окремі види майнового найму .
Відносини на здачу майна в піднайм регулюються договором піднайму, який укладається між наймачем і піднаймачем. За цим договором наймач зобов'язується передати у тимчасове користування частину або все наймане ним майно піднаймачу за плату. Зміст договору піднайму не повинен виходити за межі змісту договору найму, зокрема, за межі його строку, умов про використання майна, розмір плати і інше.