Право собственности граждан на недвижимое имущество (стр. 3 из 3)

Жилые помещения могут находиться в собственности граждан и юридических лиц без каких-либо ограничений по их количеству, площади и стоимости. В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Право собственности на жилые помещения, как и на любое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Регистрируются и договоры купли-продажи жилых помещений, дарения, ренты (если по условиям договора осуществляется отчуждение жилого помещения), доверительного управления и ипотеки, а также договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных жилых помещений.

Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит государственной регистрации и заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК)[18].

Все жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и для проживания членов своей семьи. Собственник (юридическое лицо или гражданин) вправе сдавать жилое помещение по договору найма, аренды или безвозмездного пользования только для проживания граждан.

Запрещено размещать в жилых домах промышленные производства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленным производством, могут размещаться в жилых домах, однако только после того, как непосредственно занимаемые ими помещения будут переведены в нежилой фонд. Перевод помещений из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жилищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса)[19].

Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также если собственник систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, муниципальный орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение имущества, - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. Если собственник не устранит нарушения после предупреждения, суд по иску муниципального органа может принять решение о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Собственникам поэтому следует соблюдать правила использования жилья, поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не сможет купить на выплаченную ему компенсацию другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).

Законом (ст. 292 ГК) установлены также особые права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, проживающих вместе с ним. Они имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи носило настолько самостоятельный характер, что не прекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приводило к тому, что в случае продажи квартиры собственником покупатель "приобретал" вместе с ней еще и постоянных жильцов в виде членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законных возможностей. В настоящее время в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи собственника имеют права пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с ним. Члены семьи, так же как и собственник, обязаны использовать помещение по целевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать устранения нарушения их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения[20].

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и членами его семьи.

Действующим законодательством установлены особенности в правовом режиме права собственности на имущество в многоквартирном доме. Собственнику квартиры в таком доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме назывался "кондоминиум". В Жилищном кодексе данный термин не используется.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и т.п. (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Права и обязанности собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе в отношении управления и содержания такого имущества, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного кодекса.

Собственники квартир в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса[21].

[1] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 108

[2]Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"(ред. от 26.07.2010)

[3] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 109

[4] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 49

[5]Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (ред. от 30.10.2009)

[6] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 50

[7]Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)

[8] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 115

[9]Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)

[10] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 116

[11] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 57

[12]Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)

[13] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 58

[14]Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ред. от 04.12.2006)

[15] Грудцына Л.Ю/Под ред. Спектора А.А.М.: Юстицинформ, 2009. – С. 97

[16] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 132

[17] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 133

[18] Там же, С. 136

[19] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 137

[20] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 138

[21] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 139